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청약에 당첨된 뒤 사정이 바뀌어 분양권을 팔아야 하는 경우가 있습니다. 반대로 청약 대신 웃돈(프리미엄)을 주고 분양권을 사려는 사람도 있습니다. 어느 쪽이든 분양권 전매를 하기 전에 두 가지를 먼저 확인해야 합니다.
첫째는 지금 팔 수 있는 분양권인지, 즉 전매제한 기간이 끝났는지입니다. 둘째는 팔았을 때 세금이 얼마인지입니다. 분양권 양도세율은 60~70%라서 프리미엄의 절반 이상이 세금으로 나갑니다.
이 글은 2026년 9월 말 기준 주택법·소득세법과 정부 발표 자료로 정리했습니다. 지역별 전매제한 기간, 프리미엄별 세금 계산표, 주택 수 문제, 절차와 처벌을 차례로 봅니다.
1. 분양권 전매 제한 기간, 지역별로 얼마나 될까
분양권 전매 제한 기간은 주택법 시행령에서 지역과 택지 종류에 따라 정합니다. 기간은 당첨자 발표일(입주자로 선정된 날)부터 셉니다.
| 구분 | 수도권 | 비수도권 |
|---|---|---|
| 공공택지(분양가상한제) | 3년 | 1년 |
| 투기과열지구·조정대상지역 | 3년 | 1년 |
| 과밀억제권역 (민간택지) | 1년 | – |
| 성장관리·자연보전권역 (민간택지) | 6개월 | – |
| 광역시 도시지역 (민간택지) | – | 6개월 |
| 그 밖의 지역 | – | 제한 없음 |
제한 기간이 끝나기 전에 소유권이전등기를 마치면, 그때 제한 기간이 끝난 것으로 봅니다. 예를 들어 3년 제한 단지인데 2년 만에 입주·등기했다면 등기 후에는 팔 수 있습니다.
근무지 이전, 해외 이주, 이혼 등 법령이 정한 부득이한 사유가 있으면 제한 기간 안에도 전매가 허용될 수 있습니다. 이 경우 사업 주체나 관할 기관의 확인 절차를 거쳐야 합니다.
2. 규제지역 분양권 전매는 3년, 어디가 해당되나
수도권 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)은 분양권 전매 제한이 3년으로 가장 깁니다. 그래서 내 단지가 규제지역인지가 가장 중요합니다.
2025년 10월 대책으로 서울 25개 구 전역과 경기 12곳이 투기과열지구·조정대상지역이 됐습니다. 경기 12곳은 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남입니다.
2026년 7월 1일부터는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 추가로 지정됐습니다. 규제지역은 수시로 바뀌니 계약 전에 국토교통부 지정 현황을 다시 확인하세요.
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3. 분양권 양도세율 70%·60%, 프리미엄별 계산표
분양권을 팔아 남긴 차익에는 양도소득세가 붙습니다. 분양권 세율은 보유 기간에 따라 두 가지뿐입니다.
- 1년 미만 보유: 70%
- 1년 이상 보유: 60% (2년, 3년을 넘겨도 60%)
여기에 지방소득세 10%가 더해져 실제 세율은 77%, 66%입니다. 일반 주택과 달리 장기보유특별공제도 없습니다. 차감되는 것은 기본공제 250만 원과 중개수수료 같은 필요경비 정도입니다.
아래는 필요경비를 0원으로 두고 프리미엄만큼 차익이 났다고 가정해 직접 계산한 표입니다. (과세표준 = 프리미엄 − 기본공제 250만 원)
| 프리미엄 | 1년 미만 세금 (77%) | 손에 남는 돈 | 1년 이상 세금 (66%) | 손에 남는 돈 |
|---|---|---|---|---|
| 3,000만 원 | 약 2,118만 | 약 883만 | 1,815만 | 1,185만 |
| 5,000만 원 | 약 3,658만 | 약 1,343만 | 3,135만 | 1,865만 |
| 1억 원 | 약 7,508만 | 약 2,493만 | 6,435만 | 3,565만 |
| 2억 원 | 약 1억 5,208만 | 약 4,793만 | 1억 3,035만 | 6,965만 |
프리미엄 5천만 원이라도 1년 안에 팔면 손에 남는 돈은 1,300만 원대입니다. 1년을 넘기면 500만 원 이상이 더 남습니다. 수도권 규제지역은 어차피 3년 동안 못 팔기 때문에, 이 차이는 주로 비수도권·비규제 지역 분양권에서 생깁니다.
중개수수료 등 필요경비를 인정받으면 세금은 조금 줄어듭니다. 양도세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해야 합니다.
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4. 분양권도 주택 수에 들어갈까
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 주택 수에 포함됩니다. 분양권만 있고 아직 입주 전이라도 1주택처럼 계산된다는 뜻입니다.
이 때문에 집 한 채를 가진 사람이 분양권을 더 사면 주의해야 합니다. 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받지 못할 수 있기 때문입니다. 일정 기간 안에 처분하면 비과세를 인정하는 특례가 있지만, 요건이 까다로워 세무 상담을 먼저 받는 편이 안전합니다.
취득세에서도 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어갑니다. 분양권을 가진 상태에서 다른 집을 사면 다주택 취득세율이 적용될 수 있습니다.
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5. 분양권 전매 절차와 부동산거래신고
전매제한이 풀린 분양권이라면 아래 순서로 거래합니다.
- 전매 가능일 확인: 당첨자 발표일과 지역별 제한 기간으로 계산합니다.
- 매매계약 체결: 공인중개사사무소에서 매도인·매수인이 계약서를 씁니다.
- 부동산거래신고: 계약일부터 30일 안에 실거래가를 신고하고 신고필증을 받습니다.
- 중도금 대출 승계: 매수인이 은행에서 중도금 대출을 넘겨받습니다.
- 명의변경: 신고필증과 계약서를 들고 시행사(건설사)에서 명의를 바꿉니다.
- 양도세 신고: 매도인은 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.
분양권도 부동산거래신고 대상이라서, 신고를 빠뜨리거나 금액을 다르게 적으면 과태료를 물 수 있습니다. 이른바 다운계약서는 세금 추징과 형사 처벌로 이어질 수 있습니다.
6. 불법 분양권 전매, 처벌은 어느 정도인가
전매제한 기간 안에 몰래 사고파는 것은 불법 전매입니다. 주택법에 따라 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다.
얻은 이익이 3,000만 원을 넘으면 벌금은 그 이익의 3배까지 올라갑니다. 공급계약이 취소될 수 있고, 최장 10년간 청약 자격도 제한됩니다.
매수인도 안심할 수 없습니다. 계약이 취소되면 이미 낸 웃돈과 계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. "등기 때 넘겨주겠다"는 식의 권리의무 승계 약정도 불법 전매에 해당할 수 있습니다.
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7. 분양권 전매 전 매수·매도 체크리스트
매도인이라면
- [ ] 당첨자 발표일 기준 전매제한 기간이 끝났는가
- [ ] 보유 기간이 1년을 넘는가 (70%와 60%의 차이)
- [ ] 세후 실수령액을 계산해 봤는가
- [ ] 양도세 예정신고 기한(양도월 말일부터 2개월)을 적어 두었는가
매수인이라면
- [ ] 해당 단지가 규제지역·공공택지인지 확인했는가
- [ ] 매도인이 합법적으로 전매할 수 있는 분양권인지 확인했는가
- [ ] 분양권 취득으로 내 주택 수가 늘어나는지 따져 봤는가
- [ ] 중도금 대출 승계가 가능한지 은행에 물어봤는가
- [ ] 계약 후 30일 안에 거래신고와 명의변경을 할 수 있는가
8. 분양권 전매는 '팔 수 있나'보다 '얼마 남나'가 먼저다
분양권 전매 제한이 풀렸다고 해서 바로 파는 것이 이득은 아닙니다. 1년 안에 팔면 차익의 77%가 세금이고, 1년이 지나도 66%입니다.
사는 쪽도 마찬가지입니다. 분양권은 주택 수에 들어가 기존 집의 비과세와 새 집의 취득세에 영향을 줍니다. 계약서를 쓰기 전에 전매 가능일, 세후 실수령액, 주택 수 세 가지를 꼭 확인하세요.