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집을 가지고 있으면 해마다 7월과 9월에 재산세 고지서가 날아옵니다. 그런데 금액이 어떻게 나왔는지 직접 재산세 계산을 해 본 분은 많지 않습니다.
재산세는 생각보다 단순한 구조입니다. 공시가격에 비율을 곱해 과세표준을 만들고, 거기에 세율을 곱하면 끝입니다. 여기에 1세대 1주택이면 비율과 세율이 모두 낮아집니다.
이 글에서는 계산 순서, 1주택 특례, 공시가격별 예시, 납부 시기와 주의점을 차례로 정리합니다. 집을 사고팔 계획이 있다면 6월 1일 기준일 이야기도 꼭 읽어 보세요.
1. 재산세 계산, 세 단계면 끝난다
재산세는 아래 세 단계로 계산합니다.
- 공시가격 확인: 주택은 국토교통부가 매년 발표하는 공시가격(시가표준액)이 출발점입니다.
- 과세표준 만들기: 공시가격 × 공정시장가액비율
- 세액 계산: 과세표준 × 세율(누진 구조)
여기에 재산세의 20%인 지방교육세가 붙습니다. 도시지역 주택이면 과세표준의 0.14%인 도시지역분도 함께 고지됩니다. 고지서 합계가 재산세 본세보다 훨씬 큰 이유가 이것입니다.
과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 등기부상 소유자가 그해 재산세를 전부 냅니다.
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2. 공정시장가액비율, 1주택자는 43~45%
과세표준을 정하는 공정시장가액비율은 1주택 여부에 따라 크게 달라집니다.
| 구분 | 공시가격 | 공정시장가액비율 |
|---|---|---|
| 일반(다주택·법인 등) | 전체 | 60% |
| 1세대 1주택 | 3억원 이하 | 43% |
| 1세대 1주택 | 3억원 초과~6억원 이하 | 44% |
| 1세대 1주택 | 6억원 초과 | 45% |
같은 공시가격 6억원 주택이라도 일반은 과세표준이 3억6천만원입니다. 1세대 1주택이면 2억6,400만원으로 줄어듭니다. 출발점부터 1억원 가까이 차이가 나는 셈입니다.
1세대 1주택 판정은 6월 1일 기준 세대 전체가 가진 주택 수로 합니다. 부부가 따로 집을 한 채씩 가졌다면 1세대 2주택이 되니 주의하세요.
3. 재산세 세율표, 표준세율과 1주택 특례세율
주택 재산세는 과세표준이 커질수록 세율이 올라가는 누진 구조입니다. 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택에는 구간마다 0.05%p 낮은 특례세율이 적용됩니다.
| 과세표준 | 표준세율 | 1주택 특례세율(공시가격 9억 이하) |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만원 초과~1억5천만원 이하 | 6만원 + 초과분 0.15% | 3만원 + 초과분 0.1% |
| 1억5천만원 초과~3억원 이하 | 19만5천원 + 초과분 0.25% | 12만원 + 초과분 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분 0.4% | 42만원 + 초과분 0.35% |
공시가격이 9억원을 넘는 1주택은 비율은 45%를 적용받지만 세율은 표준세율을 씁니다.
특례세율의 적용기한도 알아 둘 필요가 있습니다. 현행 규정으로는 2026년분까지 적용됩니다. 행정안전부는 2026년 지방세제 개편안에서 이를 2029년까지 3년 연장하겠다고 발표했습니다. 국회 통과 여부를 지켜봐야 합니다.
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4. 공시가격별 재산세 계산 예시
1세대 1주택, 도시지역 주택을 기준으로 직접 재산세 계산을 해 보겠습니다.
공시가격 3억원 주택
- 과세표준: 3억원 × 43% = 1억2,900만원
- 재산세: 3만원 + (1억2,900만원 − 6천만원) × 0.1% = 9만9천원
- 지방교육세(20%): 1만9,800원
- 도시지역분(0.14%): 18만600원
- 합계: 약 29만9천원
같은 방식으로 공시가격별 금액을 정리하면 다음과 같습니다.
| 공시가격 | 과세표준 | 재산세 본세 | 합계(교육세·도시지역분 포함) |
|---|---|---|---|
| 3억원 (1주택) | 1억2,900만원 | 9만9천원 | 약 29만9천원 |
| 6억원 (1주택) | 2억6,400만원 | 34만8천원 | 약 78만7천원 |
| 9억원 (1주택) | 4억500만원 | 78만7,500원 | 약 151만2천원 |
| 12억원 (1주택, 표준세율) | 5억4천만원 | 153만원 | 약 259만2천원 |
| 6억원 (일반, 비율 60%) | 3억6천만원 | 81만원 | 약 147만6천원 |
공시가격 6억원 주택을 보면 1주택 여부에 따라 합계가 두 배 가까이 벌어집니다. 비율과 세율 특례가 함께 적용되기 때문입니다.
실제 고지액은 이보다 적을 수 있습니다. 주택 재산세에는 과세표준상한제가 있어, 과세표준이 전년 대비 일정 비율 이상 오르지 않도록 막아 줍니다. 공시가격이 크게 오른 해에 특히 차이가 납니다.
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5. 재산세 납부 시기, 7월과 9월 두 번
주택분 재산세는 1년 치 세액을 절반씩 나눠 냅니다.
- 1기분(7월 16~31일): 주택분 재산세의 절반, 건축물분
- 2기분(9월 16~30일): 주택분 재산세의 나머지 절반, 토지분
다만 주택분 세액이 20만원 이하라면 7월에 한 번에 부과됩니다. 이 경우 9월 고지서에는 주택분이 없습니다.
납부는 위택스(서울은 서울시 ETAX)에서 카드나 계좌이체로 할 수 있습니다. 고지서의 가상계좌나 은행 앱, 간편결제 앱으로도 냅니다. 납부 기한을 넘기면 가산세가 붙으니 자동이체를 걸어 두면 편합니다.
세액이 250만원을 넘으면 분할납부도 신청할 수 있습니다. 일부를 납부기한이 지난 뒤 3개월 안에 나눠 내는 제도로, 고지서를 받은 지자체에 신청합니다.
6. 집 사고팔 때 재산세 계산은 6월 1일이 기준
재산세는 날짜를 나눠 계산하지 않습니다. 6월 1일에 소유자였던 사람이 1년 치를 전부 냅니다.
- 5월 31일까지 잔금을 받고 넘기면 매도인은 그해 재산세가 없습니다.
- 6월 1일 당일 잔금을 치르면 매수인이 그해 재산세를 냅니다.
- 6월 2일 이후 잔금이면 매도인이 냅니다.
그래서 매매 시기가 5~6월이라면 잔금일을 하루만 조정해도 부담하는 사람이 바뀝니다. 매수인이라면 6월 2일 이후 잔금이, 매도인이라면 5월 31일 이전 잔금이 유리합니다. 계약할 때 서로 협의해 특약으로 정해 두세요.
종합부동산세도 과세기준일이 같은 6월 1일입니다. 1세대 1주택은 공시가격 12억원까지 기본공제를 받습니다. 종부세는 12월에 따로 고지되며, 재산세와 계산 방식이 다르니 해당자라면 별도로 확인해야 합니다.
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7. 고지서 받으면 확인할 재산세 체크리스트
고지서 금액이 예상보다 크다면 아래를 순서대로 확인해 보세요.
- 1세대 1주택 특례(비율 43~45%, 특례세율)가 적용됐는지
- 공시가격이 올해 발표된 금액과 같은지(부동산공시가격 알리미에서 조회)
- 세대원 중 다른 주택이나 분양권 등으로 1주택 판정에서 빠진 것은 아닌지
- 도시지역분·지방교육세를 본세와 헷갈리지 않았는지
잘못 부과됐다고 판단되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 먼저 해당 시·군·구청 세무부서에 문의하는 것이 가장 빠릅니다.
8. 재산세는 '계산할 줄 아는 사람'이 덜 낸다
재산세 계산은 공시가격, 비율, 세율 세 가지만 알면 누구나 할 수 있습니다. 한 번 계산해 보면 내년 고지서도 미리 가늠할 수 있습니다.
특히 1주택 특례가 제대로 들어갔는지, 매매 잔금일이 6월 1일을 어떻게 걸치는지는 실제 금액을 크게 바꿉니다. 올해 고지서를 꺼내 이 글의 순서대로 한 번 맞춰 보시길 권합니다.