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공시가격 15억원짜리 집 한 채를 가진 1세대 1주택자라면, 간단한 종부세 계산으로 나오는 세액은 세액공제 전 기준 90만원 안팎입니다. 같은 집을 60대 후반에 15년 넘게 보유했다면 18만원까지 내려갑니다.
숫자 차이가 이렇게 큰 이유는 종부세 계산이 공제와 세액공제를 여러 번 거치기 때문입니다. 순서만 알면 고지서가 오기 전에 내 세금을 미리 가늠할 수 있습니다.
이 글은 2026년 9월 말 기준 현행 법령과 국세청 안내를 바탕으로 정리했습니다. 계산 구조, 세율표, 금액별 예상 세액, 11~12월 일정 순서로 살펴봅니다.
1. 종부세 계산의 출발점, 6월 1일과 공시가격
종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일)에 집을 가진 사람에게 부과됩니다. 그날 등기상 소유자가 그해 종부세를 모두 냅니다. 6월 2일에 집을 샀다면 그해 종부세는 파는 사람 몫입니다.
계산의 출발점은 시세가 아니라 공시가격입니다. 아파트는 공동주택 공시가격, 단독주택은 개별·표준 단독주택 공시가격을 씁니다. 개인 기준으로 전국에 가진 주택 공시가격을 모두 합칩니다.
종부세는 재산세와 달리 사람 단위로 합산하는 세금입니다. 그래서 부부가 각자 명의로 집을 가지면 각자 따로 계산합니다.
2. 종부세 계산 공식, 네 단계로 끝난다
종부세 계산 순서는 아래와 같습니다.
- 공시가격 합계 − 기본공제 (1세대 1주택자 12억원, 그 외 9억원)
- × 공정시장가액비율 60% = 과세표준
- 과세표준 × 세율 − 누진 구간 계산 = 산출세액
- − 재산세 중복분 − 1주택 세액공제 = 납부할 종부세, 여기에 농어촌특별세 20%가 붙습니다
기본공제는 1세대 1주택자가 12억원, 다주택자 등 일반 개인이 9억원입니다. 공정시장가액비율은 주택분 60%가 2026년에도 그대로 적용됩니다.
8월에 발표된 2026년 세제개편안에는 거주용 1주택 공제를 14억원으로 올리는 안이 담겼습니다. 다만 정부안이고 2027년 적용을 목표로 해서, 2026년 11월 고지분은 현행 12억원 기준으로 계산됩니다.
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3. 종부세 세율표 (주택분, 개인)
2023년 이후 개인 주택분 세율은 아래와 같습니다. 2주택 이하와 3주택 이상은 과세표준 12억원까지는 같고, 그 위부터 달라집니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과~6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억원 초과~12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억원 초과~25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억원 초과~50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억원 초과~94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
세율은 구간별로 나눠 매기는 누진 구조입니다. 과세표준이 4억원이면 3억원까지 0.5%, 나머지 1억원에 0.7%를 곱해 더합니다.
법인은 이 표를 쓰지 않습니다. 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일세율이 적용되고 기본공제도 없습니다.
📌 함께 읽으면 좋은 글: "고지서 금액, 맞게 나온 걸까?" 재산세 계산법과 1주택 특례·납부 시기 완벽 정리 (2026년 기준)
4. 1세대 1주택 세액공제, 최대 80%까지
1세대 1주택자는 산출세액에서 나이와 보유기간에 따라 세액공제를 받습니다. 두 공제는 함께 받을 수 있고, 합계 한도는 80%입니다.
| 고령자 공제 (6월 1일 만 나이) | 공제율 | 장기보유 공제 (보유기간) | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 만 60세 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 만 65세 이상 | 30% | 10년 이상 | 40% |
| 만 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
예를 들어 만 70세에 15년 보유했다면 40%와 50%를 더해 90%지만, 한도 때문에 80%만 인정됩니다. 만 65세·10년 보유라면 30%와 40%를 더해 70%입니다.
이 공제는 1세대 1주택자만 받습니다. 집이 두 채라면 나이와 보유기간이 길어도 적용되지 않으니, 일시적 2주택 같은 특례 신청이 중요해집니다.
5. 공시가격별 종부세 계산 예시표
아래는 1세대 1주택자(공제 12억원)와 일반(공제 9억원, 2주택 합계 기준)의 예상 종부세입니다. 재산세 중복분 공제와 세부담 상한은 빼고 단순화했습니다. 실제 고지액은 이 표보다 낮게 나옵니다.
| 공시가격 합계 | 1주택 과세표준 | 1주택 산출세액 | 세액공제 40% | 세액공제 80% | 일반(9억 공제) 산출세액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 13억원 | 6,000만원 | 30만원 | 18만원 | 6만원 | 120만원 |
| 15억원 | 1억8,000만원 | 90만원 | 54만원 | 18만원 | 192만원 |
| 20억원 | 4억8,000만원 | 276만원 | 165만6천원 | 55만2천원 | 420만원 |
| 25억원 | 7억8,000만원 | 540만원 | 324만원 | 108만원 | 720만원 |
계산 과정을 20억원 1주택으로 풀어 보면 이렇습니다. (20억 − 12억) × 60% = 4억8,000만원이 과세표준입니다. 3억원 × 0.5% = 150만원, 나머지 1억8,000만원 × 0.7% = 126만원을 더해 276만원이 나옵니다.
여기에 농어촌특별세가 종부세의 20% 더 붙습니다. 276만원이면 약 55만원이 추가되는 셈입니다.
표를 보면 공제 12억원과 9억원의 차이가 생각보다 큽니다. 같은 20억원이라도 1주택이면 276만원, 두 채로 나뉘면 420만원입니다. 여기에 1주택 세액공제까지 더하면 격차는 더 벌어집니다.
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6. 합산배제·부부 공동명의 특례, 놓쳤다면 12월에
종부세를 줄이는 특례는 대부분 신청해야 적용됩니다. 국세청은 2026년 9월 16~30일에 약 4만8천 명에게 신청 안내문을 보냈습니다.
| 특례 | 대상 | 신청 시기 |
|---|---|---|
| 합산배제 | 등록 임대주택, 사원용 주택 등 | 9월 16~30일 (놓치면 12월 1~15일) |
| 1세대 1주택 특례 | 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 | 9월 16~30일 (놓치면 12월 1~15일) |
| 부부 공동명의 1주택 특례 | 부부가 1주택만 공동 소유 | 9월 16~30일 (놓치면 12월 1~15일) |
부부 공동명의 특례는 2026년부터 달라졌습니다. 전에는 지분이 큰 사람이 납세의무자였지만, 이제는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 정할 수 있습니다. 나이가 많거나 보유기간이 긴 쪽을 고르면 세액공제를 더 받을 수 있습니다.
9월 신청 기간을 놓쳤다면 12월 정기 신고 기간에 신고서로 적용받을 수 있습니다. 한 번 신청한 뒤 부부 구성이나 지분 등이 바뀌지 않았다면 해마다 다시 낼 필요는 없습니다.
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7. 12월 종부세 납부와 분납 체크리스트
종부세 고지서는 11월 하순에 나오고, 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다. 홈택스·손택스, 은행, 신용카드로 낼 수 있습니다.
세액이 크면 분납을 신청할 수 있습니다. 납부할 세액이 250만원을 넘을 때 가능하고, 납부기한 다음 날부터 6개월 안에 나눠 냅니다. 분납 기간에는 이자 상당액이 붙지 않습니다.
| 납부할 세액 | 분납 가능 금액 |
|---|---|
| 250만원 이하 | 분납 불가 |
| 250만원 초과~500만원 이하 | 250만원을 뺀 나머지 |
| 500만원 초과 | 세액의 50% 이하 |
고지서를 받으면 아래를 차례로 확인해 보세요.
- [ ] 6월 1일 기준 내 명의 주택과 공시가격 합계가 맞는지
- [ ] 1세대 1주택으로 분류됐는지(12억원 공제 적용 여부)
- [ ] 고령자·장기보유 세액공제율이 나이·취득일과 맞는지
- [ ] 일시적 2주택·상속주택 특례가 반영됐는지, 빠졌다면 12월 15일까지 신고
- [ ] 세액이 250만원을 넘으면 분납 신청 여부 결정
- [ ] 농어촌특별세(종부세의 20%)까지 합친 총액으로 자금 준비
고지 내용이 틀렸다고 판단되면 12월 15일까지 직접 신고해 바로잡을 수 있습니다. 신고하면 고지 세액은 없던 것으로 보고, 신고한 세액으로 납부합니다.
8. 종부세 계산은 공제와 신청이 절반이다
종부세 계산 구조는 공제 → 60% → 세율 → 세액공제 순서입니다. 이 가운데 세율은 바꿀 수 없지만, 공제와 세액공제는 내가 챙기는 만큼 달라집니다.
1주택 여부, 부부 중 납세의무자 선택, 특례 신청을 확인하는 것만으로 세금이 몇 배 차이 날 수 있습니다. 11월 고지서를 받기 전에 위 예시표로 내 종부세를 한 번 가늠해 보세요.
2027년부터는 개편안에 따라 공제와 세액공제 구조가 바뀔 수 있습니다. 국회 논의 결과가 나오면 계산 방법도 다시 확인해야 합니다.