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전세 보증금은 대부분의 세입자에게 전 재산에 가깝습니다. 그래서 전세계약 체크리스트가 필요합니다. 계약서에 도장을 찍기까지 걸리는 시간은 보통 한 시간도 되지 않습니다. 그 짧은 시간 전에 무엇을 봐 두느냐가 2년 뒤 보증금을 돌려받느냐를 가릅니다.
이 글은 확인할 항목을 시간 순서대로 정리했습니다. 집을 보고 난 뒤부터 계약 당일, 잔금일까지 확인할 서류와 계산을 차례로 담았습니다.
특히 근저당이 있는 집에서 전세가율을 직접 계산하는 예시와, 계약 당일에 그 자리에서 확인할 항목을 따로 묶었습니다. 내용은 2026년 10월 초 대법원 인터넷등기소, 주택도시보증공사(HUG), 법무부·국토교통부 안내를 기준으로 확인했습니다.
1. 전세계약 체크리스트, 순서부터 잡기
전세계약 체크리스트는 항목이 많아 보이지만 순서를 잡으면 단순합니다. 서류는 계약 전에 보고, 계산은 서류를 본 뒤에 하고, 계약 당일에는 바뀐 것이 없는지만 다시 봅니다.
| 시점 | 확인할 것 | 어디서 |
|---|---|---|
| 집을 본 직후 | 등기부등본(갑구·을구), 시세 | 대법원 인터넷등기소, 실거래가 공개시스템 |
| 가계약 전 | 전세가율 계산, 보증보험 가능 여부 | 직접 계산, HUG 안심전세앱 |
| 가계약 전 | 건축물대장(위반건축물·용도) | 정부24 |
| 계약 당일 | 등기부 재열람, 신분증·계좌, 납세증명서, 특약 | 현장 |
| 계약 후 잔금 전 | 미납국세·지방세 열람 | 세무서, 시·군·구청 |
| 잔금일 | 등기부 재열람, 전입신고·확정일자 | 정부24, 주민센터 |
가계약금도 돈입니다. 한 번 보내면 돌려받기 어려운 경우가 많으니, 위 표의 앞쪽 세 줄은 가계약금을 보내기 전에 끝내는 것이 좋습니다.
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2. 등기부등본, 갑구·을구에서 볼 곳만 보기
전세계약 체크리스트의 첫 줄은 등기부등본입니다. 정식 이름은 '등기사항전부증명서'입니다. 대법원 인터넷등기소에서 주소만 넣으면 누구나 볼 수 있습니다. 수수료는 열람 700원, 발급 1,000원입니다. 계약 전 확인용이라면 열람으로 충분합니다.
등기부는 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다.
- 표제부: 주소, 면적, 건물 구조. 계약서 주소와 동·호수가 같은지 확인합니다.
- 갑구(소유권): 누가 주인인지, 소유권에 문제가 있는지 적힌 곳입니다.
- 을구(소유권 외 권리): 집을 담보로 빌린 돈(근저당권)이나 전세권이 적힌 곳입니다.
갑구에서는 마지막 소유자 이름이 계약하러 나온 사람과 같은지 먼저 봅니다. 그다음 아래 단어가 있으면 계약을 멈추고 중개사에게 설명을 요구하세요.
- 압류, 가압류: 집주인에게 받을 돈이 있는 사람이 집을 묶어 둔 상태
- 가처분, 가등기: 소유권을 두고 다툼이 있거나 다른 사람이 소유권을 예약해 둔 상태
- 경매개시결정: 이미 경매 절차가 시작된 상태
- 신탁: 실제 소유자가 신탁회사입니다. 신탁회사 동의 없이 맺은 계약은 보호받기 어렵습니다.
을구에서는 근저당권의 채권최고액을 찾습니다. 채권최고액은 실제 대출금보다 높게 잡는 것이 보통입니다. 그래서 전세가율을 계산할 때는 대출 잔액이 아니라 채권최고액 전체를 빚으로 보고 계산하는 편이 안전합니다.
줄이 그어진 항목은 이미 지워진(말소된) 권리입니다. 다만 최근 말소된 근저당이 많다면 집주인의 자금 사정을 한 번 더 물어볼 만합니다.
3. 전세계약 체크리스트의 핵심, 전세가율 계산 예시
깡통전세란 집을 팔아도 보증금을 다 돌려받지 못할 만큼 빚과 보증금이 많은 집을 말합니다. 이를 가리는 숫자가 전세가율, 정확히는 부채비율입니다.
부채비율 = (선순위 채권 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 주택가격
선순위 채권은 을구의 근저당 채권최고액입니다. 선순위 보증금은 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금으로, 다가구주택에서 특히 중요합니다. 주택가격은 아파트라면 실거래가나 KB·한국부동산원 시세를 씁니다.
HUG 전세보증금반환보증은 이 비율이 90% 이하일 때만 가입할 수 있습니다. 그래서 90%는 '보증보험이 되느냐'를 가르는 선입니다. 흔히 80%를 넘으면 깡통전세 위험 신호로 보는데, 경매로 넘어가면 시세보다 낮게 팔리는 경우가 많기 때문입니다.
세 가지 사례로 직접 계산해 보겠습니다.
| 사례 | 주택가격 | 선순위 채권 | 내 보증금 | 부채비율 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| A. 아파트, 근저당 있음 | 4억원 | 1억2천만원 | 2억5천만원 | 92.5% | 위험, 보증보험 불가 |
| B. 빌라, 근저당 없음 | 2억8천만원 | 0원 | 2억4천만원 | 85.7% | 주의, 보증보험은 가능 |
| C. 아파트, 근저당 없음 | 5억원 | 0원 | 3억원 | 60% | 비교적 안전 |
사례 A는 보증금만 보면 전세가율 62.5%로 괜찮아 보입니다. 하지만 근저당 1억2천만원을 더하면 92.5%가 됩니다. HUG 한도로 계산하면 4억원 × 90% − 1억2천만원 = 2억4천만원이 보증 가능한 최대치입니다. 보증금 2억5천만원은 1천만원을 넘어 가입이 안 됩니다.
이런 집은 계약 조건을 바꿔야 합니다. 보증금을 2억4천만원 아래로 낮추거나, 잔금일에 근저당 일부를 갚고 말소하는 조건을 특약으로 넣는 방법이 있습니다.
사례 B는 공시가격 2억원인 빌라입니다. HUG는 빌라 시세가 없으면 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다. 2억원 × 140% = 2억8천만원이고, 90% 한도는 2억5,200만원입니다. 보증보험은 되지만 부채비율이 85%를 넘으니 반드시 보증보험에 가입한다는 전제로만 계약하는 것이 좋습니다.
사례 C는 빚이 없고 보증금이 시세의 60%입니다. 이런 집도 계약 당일과 잔금일 사이에 근저당이 새로 잡히지 않는지는 확인해야 합니다.
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4. 건축물대장과 집주인 체납 세금 확인하기
등기부에 깨끗하게 나와도 놓치기 쉬운 서류가 두 가지 더 있습니다. 건축물대장과 집주인의 세금 체납 내역입니다.
건축물대장은 정부24에서 열람·발급할 수 있습니다. 두 가지를 봅니다.
- 위반건축물 표시: 대장 첫 장 위쪽에 '위반건축물'이라고 적혀 있으면 불법 증축 등이 있다는 뜻입니다. 아파트가 아닌 주택은 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
- 용도: '근린생활시설'처럼 주택이 아닌 용도라면 겉보기에 원룸이어도 보증보험과 전세대출이 막힐 수 있습니다.
체납 세금은 등기부에 나오지 않는데도 경매에서 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다. 그래서 따로 확인해야 합니다.
2023년 4월부터 집주인은 계약할 때 납세증명서를 세입자에게 보여 줘야 합니다. 법무부 안내에 따르면 확정일자 부여일 등 선순위 임대차 정보도 함께 제시해야 합니다. 계약 당일 납세증명서를 요구하고, 발급일이 최근인지 확인하세요.
계약을 맺은 뒤에는 집주인 동의 없이도 미납국세를 열람할 수 있습니다. 보증금이 1천만원을 넘으면 계약일부터 임대차 시작일까지, 전국 어느 세무서에서나 신청할 수 있습니다. 임대차계약서와 신분증을 가져가면 됩니다. 지방세 체납도 시·군·구청 세무부서에서 같은 방식으로 열람을 신청합니다.
미납 세금이 확인되면 잔금 전에 집주인과 해결 방법을 정해야 합니다. 계약서에 '체납 사실이 확인되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다'는 특약을 넣어 두면 대응이 쉬워집니다.
5. 보증보험 가입 가능 여부는 계약 전에 미리 보기
보증보험은 이사한 뒤에 가입하지만, 가입이 되는 집인지는 계약 전에 알아 두어야 합니다. 가입이 안 되는 집을 계약하면 보증금을 지킬 마지막 장치가 없어지기 때문입니다.
앞의 전세가율 계산이 사실상 첫 번째 점검입니다. 여기에 등기부의 압류·가압류, 건축물대장의 위반건축물, 근린생활시설 여부까지 통과하면 대부분의 기본 조건은 맞춘 셈입니다.
국토교통부는 2026년 3월 전세사기 방지 대책을 내놓으며 HUG 안심전세앱을 개편해 9월부터 '전세계약 위험진단' 서비스를 제공하겠다고 밝혔습니다. 시세와 선순위 보증금, 위반건축물 여부로 주택 위험도를 '안전·주의·위험'으로 보여 주는 방식입니다. 집주인의 체납·신용 정보는 집주인 동의가 있어야 볼 수 있습니다.
HUG는 2026년 10월 30일 신청분부터 이사 전에 한도를 먼저 확인하는 사전한도심사를 도입한다고 알려졌습니다. 보증료 계산과 가입 절차는 아래 글에 따로 정리해 두었습니다.
📌 함께 읽으면 좋은 글: "보증금 날릴까 불안하다면?" 전세보증보험(HUG) 가입 조건과 보증료 계산법 완벽 정리 (2026년 기준)
6. 계약 당일 전세계약 체크리스트 10가지
계약 당일의 전세계약 체크리스트는 새로 알아볼 것보다 '그 사이 바뀐 것이 없는지'를 보는 데 집중합니다. 중개사무소에 도착해서 도장을 찍기 전까지 아래 순서대로 확인하세요.
- [ ] 등기부등본 재열람: 계약 직전 휴대폰으로 다시 열람해 근저당·압류가 새로 생기지 않았는지 확인
- [ ] 신분증 대조: 집주인 신분증 이름·주민등록번호가 등기부 갑구 소유자와 일치하는지 확인
- [ ] 신분증 진위: 정부24 또는 ARS 1382로 주민등록증 진위 확인
- [ ] 대리인 계약: 대리인이면 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서 원본 확인, 소유자와 직접 통화
- [ ] 입금 계좌: 계약금 계좌 예금주가 등기부상 소유자 본인인지 확인
- [ ] 납세증명서: 국세·지방세 납세증명서와 선순위 임대차 정보 제시 요구
- [ ] 중개사 등록: 중개사무소 등록번호와 중개사 이름이 등록 정보와 같은지 확인
- [ ] 계약서 기재: 주소·동·호수, 보증금, 잔금일, 계약 기간이 맞는지 확인
- [ ] 특약 3줄: 잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지, 보증보험 가입 불가 시 계약 해제, 체납 발견 시 계약 해제
- [ ] 영수증: 계약금 이체 내역과 계약서·확인설명서 사본을 받아 보관
특약은 문구 하나로 결과가 달라질 수 있습니다. 자주 쓰는 특약 문구는 아래 글에 모아 두었습니다.
📌 함께 읽으면 좋은 글: "전세 사기, 특약 한 줄로 막는다" 내 보증금 지키는 필수 특약사항 체크리스트 5
7. 잔금일에는 전입신고·확정일자를 같은 날에
잔금을 치르는 날에는 송금 직전에 등기부를 한 번 더 열람합니다. 근저당이 새로 들어왔다면 송금을 멈춰야 합니다.
이사를 마치면 그날 바로 전입신고와 확정일자를 받습니다. 정부24에서 온라인으로 함께 신청할 수 있습니다. 현재 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기기 때문에, 그 사이 근저당이 잡히지 않도록 특약을 넣어 두는 것입니다.
정부는 2026년 3월 대책에서 대항력이 '전입신고 처리 즉시' 생기도록 주택임대차보호법을 고치겠다고 발표했습니다. 실제 시행 여부는 계약 시점에 다시 확인하고, 그 전까지는 특약으로 대비하는 것이 안전합니다.
확정일자까지 받았다면 보증보험 신청을 미루지 않습니다. 가입 전에 압류가 들어오면 그때부터는 가입할 수 없기 때문입니다.
8. 도장보다 계산이 먼저인 전세계약 체크리스트
전세 사기와 깡통전세는 대부분 계약 전에 신호가 보입니다. 등기부의 근저당, 높은 부채비율, 위반건축물, 체납 세금이 대표적입니다.
이 전세계약 체크리스트에서 가장 먼저 할 일은 계산 하나입니다. 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더해 주택가격의 몇 %인지 구해 보세요. 90%를 넘으면 보증보험이 안 되고, 80%를 넘으면 조건을 다시 협상할 이유가 충분합니다.
제도는 2026년에도 계속 바뀌고 있습니다. 안심전세앱 위험진단과 대항력 시점 변경처럼 새로 생기는 장치는 계약 직전에 HUG와 국토교통부 공지로 한 번 더 확인하시기 바랍니다.