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원룸 오피스텔 한 채를 월세로 놓고 있는 직장인이 아파트를 사려고 합니다. 이 사람은 무주택자일까요, 1주택자일까요? 오피스텔 주택 수에 대한 답은 "세금마다 다르다"입니다.
오피스텔 주택 수는 취득세, 양도세, 종부세, 청약에서 각각 다른 기준으로 셉니다. 한 세금에서 빠졌다고 다른 세금에서도 빠지는 것이 아닙니다. 잘못 판단하면 취득세 8% 중과나 양도세 비과세 탈락으로 이어질 수 있습니다.
이 글은 2026년 9월 말 기준 지방세법 시행령·소득세법·종합부동산세법 시행령·주택공급에 관한 규칙 원문으로 정리했습니다. 세금별 비교표, 주거용 판단 기준, 취득세 계산 예시, 소형 오피스텔 특례를 차례로 봅니다.
1. 오피스텔 주택 수, 세금마다 기준이 다르다
오피스텔은 건축법상 '업무시설'입니다. 주택법에서는 주택이 아닌 '준주택'으로 분류합니다. 하지만 세법은 서류상 용도보다 실제 쓰임새를 따지는 경우가 많습니다.
| 구분 | 주택 수에 넣는 기준 | 한 줄 요약 |
|---|---|---|
| 취득세 | 2020년 8월 12일 이후 취득 + 주택분 재산세 과세 | 재산세 고지서가 기준 |
| 양도세 | 사실상 주거용으로 사용 | 실제 사용 용도가 기준 |
| 종부세 | 주택분 재산세 과세 | 재산세 과세 구분을 따라감 |
| 청약 | 주택으로 보지 않음 | 보유해도 무주택 |
취득세는 주택분 재산세가 나오는 오피스텔만 주택 수에 넣습니다. 2020년 8월 11일 이전에 산 오피스텔은 주거용이어도 취득세 주택 수에서 빠집니다.
양도세는 소득세법 정의를 따릅니다. 허가나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물이면 주택입니다. 재산세를 업무용으로 내고 있어도 세입자가 살고 있으면 주택으로 볼 수 있습니다.
청약은 주택공급에 관한 규칙을 따릅니다. 오피스텔은 이 규칙의 주택에 해당하지 않아, 가지고 있어도 무주택 요건을 따질 때 빠집니다.
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2. 취득세에서 오피스텔 주택 수가 빠지는 경우
취득세 주택 수에 들어가는 오피스텔이라도 예외가 있습니다. 지방세법 시행령 제28조의4에 나오는 대표적인 제외 사유는 다음과 같습니다.
- 주택 수 산정일 현재 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔
- 상속받은 지 5년이 지나지 않은 오피스텔
- 아래 4장에서 설명할 소형 오피스텔 특례 대상
시가표준액은 매매가가 아니라 지자체가 매기는 과세 기준 금액입니다. 위택스나 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.
3. 주거용과 업무용, 무엇으로 판단할까
세무서와 지자체는 한 가지 서류만 보지 않고 여러 사실을 함께 봅니다.
| 확인 항목 | 주거용으로 볼 여지가 큰 경우 | 업무용으로 볼 여지가 큰 경우 |
|---|---|---|
| 전입신고 | 소유자나 세입자가 전입 | 전입자 없음 |
| 재산세 과세 구분 | 주택분 재산세 | 건축물분 재산세 |
| 임대 형태 | 주거용 임대차계약 | 사무실 임대, 세입자가 사업자 |
| 사업자등록 | 주택임대사업자 | 일반임대사업자·업무용 사용 |
| 내부 상태 | 침대·주방 등 생활 흔적 | 사무 집기 |
재산세는 매년 6월 1일 현재 상태로 매깁니다. 주거용으로 쓰는데 업무용으로 과세되고 있다면, 소유자가 시·군·구청에 주거용 사용 신고를 해 주택분으로 바꿀 수 있습니다. 이 신고 하나로 취득세·종부세의 오피스텔 주택 수가 달라질 수 있어 신중해야 합니다.
분양 때 업무용으로 부가가치세를 환급받았다면 더 주의해야 합니다. 이후 주거용으로 임대하면 환급받은 부가세를 다시 낼 수 있습니다.
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4. 오피스텔 취득세 4.6%, 주택과 얼마나 다를까
오피스텔을 살 때는 주거용·업무용과 관계없이 주택이 아닌 건축물 세율이 붙습니다. 취득세 4%에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 더해 4.6%입니다. 대신 이미 집이 여러 채여도 중과되지 않습니다.
같은 가격의 주택(전용 85㎡ 이하, 1주택 세율 1.1%)과 비교하면 차이가 큽니다.
| 매매가 | 오피스텔 (4.6%) | 주택 (1.1%) | 차이 |
|---|---|---|---|
| 2억원 | 920만원 | 220만원 | 700만원 |
| 3억원 | 1,380만원 | 330만원 | 1,050만원 |
| 5억원 | 2,300만원 | 550만원 | 1,750만원 |
반대 상황도 따져 봐야 합니다. 2020년 8월 12일 이후 산 주거용 오피스텔(시가표준액 1억원 초과)이 있는 상태에서 조정대상지역 5억원 아파트를 사면 2주택이 됩니다. 이때 세율은 약 8.4%로, 취득세가 약 4,200만원입니다. 무주택자로 샀다면 550만원이었을 세금입니다.
다만 오피스텔을 종전 주택으로 보고 3년 안에 처분하면 일시적 2주택으로 1주택 세율을 적용받을 수 있습니다.
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5. 소형 오피스텔 주택 수 제외 특례, 2027년까지
정부는 2024년 1·10 대책으로 소형 주택 공급을 늘리기 위해 특례를 만들었습니다. 이후 기한이 2027년 12월 31일까지 늘었습니다.
| 구분 | 신축 소형 오피스텔 | 기존(기축) 소형 오피스텔 |
|---|---|---|
| 대상 | 2024.1.10~2027.12.31 사용승인 + 같은 기간 최초 구입 | 2024.1.10~2027.12.31 구입 |
| 면적 | 전용 60㎡ 이하 | 전용 60㎡ 이하 |
| 가격 | 수도권 6억원·지방 3억원 이하 | 수도권 6억원·지방 3억원 이하 |
| 추가 조건 | 없음 | 60일 안에 임대주택 등록 |
| 제외 세목 | 취득세·양도세·종부세 주택 수 | 취득세 주택 수 |
신축 소형 오피스텔은 양도세 중과와 종부세 세율을 따질 때도 주택 수에서 빠집니다. 다만 기존 1주택자가 추가로 사면 1세대 1주택 비과세 같은 특례는 받지 못할 수 있다고 보도됐습니다. 오피스텔 주택 수에서 빠지는 것과 1주택 혜택을 받는 것은 다른 문제입니다.
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6. 양도세 비과세를 노린다면 오피스텔부터 확인
아파트 한 채를 팔며 1세대 1주택 비과세를 받으려는 사람이 가장 많이 놓치는 부분입니다. 세입자가 사는 오피스텔이 있으면 양도세에서는 2주택이 될 수 있습니다.
재산세를 업무용으로 내고 있어도 소용없습니다. 양도세는 실제로 누가 어떻게 쓰는지를 봅니다. 세입자의 전입신고, 임대차계약서가 판단 근거가 됩니다.
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7. 2026년 개편안, 주거용 오피스텔도 생애최초 감면
행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세제 개편안을 발표했습니다. 오피스텔과 관련된 내용은 두 가지입니다.
- 주거용 오피스텔을 살 때도 생애최초 주택 취득세 감면 대상에 포함
- 전용 40㎡ 이하 등 소형 오피스텔을 팔고 주택을 사도 생애최초로 인정
개편안은 입법예고를 거쳐 10월 말 국회에 제출될 예정이었습니다. 실제 적용 시기와 조건은 법 개정 뒤 다시 확인해야 합니다.
8. 오피스텔 사기 전 체크리스트
계약서에 도장을 찍기 전에 아래를 하나씩 확인하세요.
- 재산세 과세 구분: 매도인의 재산세 고지서가 주택분인지 건축물분인지 확인
- 시가표준액: 1억원 이하인지 위택스에서 조회
- 면적·가격·사용승인일: 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원 이하, 2024.1.10 이후 사용승인인지 확인
- 내 주택 수 계획: 앞으로 아파트를 살 계획이 있다면 취득세 중과 여부 계산
- 양도 계획: 보유 중인 집의 1주택 비과세에 영향이 없는지 확인
- 부가세 환급 여부: 업무용으로 환급받은 적이 있는 물건인지 확인
- 세무 상담: 판단이 애매하면 계약 전 관할 세무서·지자체 세무과에 문의
9. 오피스텔 주택 수는 '재산세 고지서'와 '실제 거주'로 갈린다
오피스텔은 청약에서는 주택이 아니지만, 세금에서는 주택이 될 수 있습니다. 취득세와 종부세는 재산세 과세 구분을, 양도세는 실제 사용 용도를 봅니다.
오피스텔 주택 수를 잘못 판단하면 수천만원이 오갑니다. 사기 전에 체크리스트 7개만 확인해도 대부분의 실수를 피할 수 있습니다.