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비과세 요건은 다 채웠는데, 집값이 12억원을 넘어 세금이 나온다는 말을 들었습니다. 그럼 정확히 얼마일까요? 1주택 양도세 계산 순서만 알면 직접 어림할 수 있습니다.
이 글은 2026년 10월 10일 기준 국세청 안내와 소득세법(제89조·제95조·제104조), 소득세법 시행령 제156조로 확인해 정리했습니다. 비과세 요건 자체보다 '계산'에 초점을 맞췄습니다.
양도가액 12억원부터 25억원까지 같은 조건으로 돌린 계산표와, 18억원 집을 보유·거주 연수별로 비교한 표를 함께 담았습니다.
1. 1주택 양도세 계산, 7단계 순서부터 잡기
1세대 1주택 비과세 대상인데 양도가액이 12억원을 넘으면 '고가주택'이 됩니다. 이때는 12억원 초과 비율만큼만 세금을 매깁니다. 전체 흐름은 아래 7단계입니다.
| 단계 | 계산 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|
| ① 양도차익 | 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 | 실거래가 기준 |
| ② 과세 양도차익 | ① × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 | 시행령 제160조 |
| ③ 장기보유특별공제 | ② × 공제율 | 표2 최대 80%, 표1 최대 30% |
| ④ 양도소득금액 | ② − ③ | |
| ⑤ 과세표준 | ④ − 기본공제 250만원 | 1년에 1번(부동산 등 그룹별) |
| ⑥ 산출세액 | ⑤ × 세율 − 누진공제 | 2년 이상 보유면 기본세율 |
| ⑦ 지방소득세 | ⑥ × 10% | 합계 = ⑥ × 1.1 |
1주택 양도세 계산 때는 순서가 중요합니다. 장기보유특별공제는 전체 차익이 아니라 12억원 초과분 차익에만 적용합니다. 기본공제 250만원도 그다음에 뺍니다.
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2. 필요경비, 넣을 수 있는 것과 없는 것
양도차익을 줄이는 가장 확실한 방법은 필요경비를 빠짐없이 챙기는 것입니다. 증빙(계약서·영수증·계좌이체 내역)이 있어야 인정됩니다.
| 인정되는 필요경비 | 인정되지 않는 비용 |
|---|---|
| 취득세·등록면허세, 법무사 수수료 | 도배·장판 교체, 싱크대 수리 |
| 살 때·팔 때 중개수수료 | 보일러 수리, 외벽 도색 |
| 발코니 확장, 섀시 교체 | 대출 이자, 재산세 |
| 난방시설 교체, 용도 변경 공사 | 증빙 없는 현금 공사비 |
1주택 양도세 계산 기준은 '집의 가치를 높이거나 수명을 늘렸는가'입니다. 집을 원래 상태로 유지하는 수리비는 빠집니다.
3. 양도가액별 1주택 양도세 계산표
이제 같은 집을 얼마에 파느냐에 따라 세금이 어떻게 변하는지 보겠습니다. 가정은 다음과 같습니다.
- 취득가액 8억원, 필요경비 3,000만원(취득세·중개수수료·섀시)
- 1세대 1주택 비과세 요건 충족, 10년 보유
- A: 10년 거주(공제율 80%) / B: 2년 거주(보유 40% + 거주 8% = 48%)
| 양도가액 | 전체 양도차익 | 과세 양도차익 | A 세액(지방세 포함) | B 세액(지방세 포함) |
|---|---|---|---|---|
| 12억원 | 3억7,000만원 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 14억원 | 5억7,000만원 | 약 8,143만원 | 약 91만원 | 약 519만원 |
| 16억원 | 7억7,000만원 | 1억9,250만원 | 약 455만원 | 약 2,059만원 |
| 18억원 | 9억7,000만원 | 약 3억2,333만원 | 약 1,008만원 | 약 4,730만원 |
| 20억원 | 11억7,000만원 | 4억6,800만원 | 약 1,809만원 | 약 7,875만원 |
| 25억원 | 16억7,000만원 | 8억6,840만원 | 약 4,962만원 | 약 1억6,906만원 |
(자체 계산, 만원 미만 반올림. 2026년 기준 기본세율·누진공제 적용)
눈여겨볼 점은 두 가지입니다. 첫째, 12억원을 조금 넘는 집은 세금이 생각보다 적습니다. 14억원이면 10년 거주 기준 100만원이 안 됩니다.
둘째, 거주 기간 차이가 집값이 오를수록 크게 벌어집니다. 18억원에서는 약 3,700만원, 25억원에서는 1억원 넘게 차이 납니다.
📌 함께 읽으면 좋은 글: "집 팔 때 세금 0원, 나도 될까?" 1세대 1주택 비과세 요건과 12억 초과 양도세 계산 완벽 정리 (2026년 기준)
4. 18억 1주택 양도세 계산, 한 줄씩 따라가기
표의 18억원·10년 거주(A) 사례를 단계별로 풀어 보겠습니다.
- 양도차익: 18억 − 8억 − 3,000만 = 9억7,000만원
- 과세 양도차익: 9억7,000만 × (18억 − 12억) ÷ 18억 = 약 3억2,333만원
- 장기보유특별공제: 3억2,333만 × 80% = 약 2억5,867만원
- 양도소득금액: 약 6,467만원
- 과세표준: 6,467만 − 250만 = 약 6,217만원
- 산출세액: 6,217만 × 24% − 576만 = 약 916만원
- 지방소득세 포함: 약 1,008만원
이 1주택 양도세 계산 결과, 9억원 넘게 올랐는데 세금은 약 1,000만원입니다. 12억원까지는 비과세이고, 남은 부분도 80%를 공제받기 때문입니다.
5. 장기보유특별공제, 보유·거주 연수별 차이
같은 18억원 집이라도 몇 년 보유하고 몇 년 살았는지에 따라 세금이 크게 달라집니다. 1세대 1주택이면서 2년 이상 거주하면 표2, 거주가 2년 미만이면 표1을 씁니다.
| 보유 / 거주 | 공제율 | 과세표준 | 세액(지방세 포함) |
|---|---|---|---|
| 2년 / 2년 | 0% (3년 미만) | 약 3억2,083만원 | 약 1억1,263만원 |
| 3년 / 2년 | 20% (12%+8%) | 약 2억5,617만원 | 약 8,514만원 |
| 5년 / 5년 | 40% | 약 1억9,150만원 | 약 5,811만원 |
| 7년 / 7년 | 56% | 약 1억3,977만원 | 약 3,683만원 |
| 10년 / 10년 | 80% | 약 6,217만원 | 약 1,008만원 |
| 10년 / 거주 없음 | 20% (표1) | 약 2억5,617만원 | 약 8,514만원 |
| 15년 / 거주 없음 | 30% (표1) | 약 2억2,383만원 | 약 7,163만원 |
(취득 8억원·필요경비 3,000만원 가정, 자체 계산)
1주택 양도세 계산 시 보유 3년이 공제의 출발점입니다. 2년 만에 팔면 비과세 요건은 채워도 12억원 초과분에는 공제가 전혀 없습니다.
또 10년을 갖고 있어도 한 번도 살지 않았다면 공제는 20%뿐입니다. 3년 보유·2년 거주한 집과 세금이 같아집니다.
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6. 1주택 양도세 계산 뒤 신고·납부 기한
12억원을 넘는 1주택은 비과세가 아니라 '일부 과세'이므로 신고해야 합니다. 양도일(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다.
예를 들어 10월 16일에 잔금을 받았다면 12월 31일까지입니다. 홈택스에서 직접 신고할 수 있고, 지방소득세는 위택스에서 따로 신고합니다.
신고하지 않으면 무신고 가산세(일반 20%)와 납부지연 가산세가 붙습니다. 12억원 이하로 전액 비과세라면 신고 의무는 없습니다.
새집을 먼저 사서 잠시 2주택이 됐다면 처분기한부터 확인해야 합니다. 기한을 넘기면 위 계산 자체가 적용되지 않습니다.
📌 함께 읽으면 좋은 글: "새집 먼저 샀는데, 헌 집은 언제까지 팔아야 하나요?" 일시적 2주택 양도세 비과세 요건과 처분기한 완벽 정리 (2026년 기준)
7. 2028년부터 달라질 수 있는 공제 구조
재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 주택 장기보유특별공제를 '장기거주 소득공제'로 바꾸는 내용이 들어 있습니다. 아직 국회 심의 중인 정부안입니다.
| 양도 시기 | 1세대 1주택 공제 구조(정부안) | 공제 한도 |
|---|---|---|
| 2027년까지 | 현행 유지: 보유 연 4% + 거주 연 4%(최대 80%) | 없음 |
| 2028년 | 보유 연 2%(최대 20%) + 거주 연 6%(최대 60%) | 20억원 |
| 2029년 이후 | 거주 연 8%(최대 80%), 보유 공제 폐지 | 10억원 |
정부안대로라면 10년 보유·2년 거주(B) 사례의 공제율은 2029년 이후 48%에서 16%로 줄어듭니다. 반대로 오래 산 집은 지금과 비슷한 공제를 받습니다. 최종 내용은 국회 통과 후 다시 확인해야 합니다.
8. 고가주택 양도세는 '얼마에 파느냐'보다 '얼마나 살았느냐'
계산표를 보면 결론이 분명합니다. 12억원 초과분이 같아도 거주 기간에 따라 세금이 몇 배씩 벌어집니다.
매도를 앞두고 있다면 세 가지를 먼저 챙기세요. 필요경비 증빙을 모으고, 보유·거주 연수가 다음 구간에 가까운지 확인하고, 잔금일을 기준으로 신고 기한을 달력에 적어 두는 것입니다.
이 글의 1주택 양도세 계산 예시는 단순화한 것입니다. 실제 신고 전에는 홈택스 양도소득세 모의계산이나 세무 전문가 상담으로 다시 확인하세요.