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집을 살 때 계약금과 잔금만 계산했다가 당황하는 경우가 많습니다. 잔금을 치르면 60일 안에 취득세를 내야 하기 때문입니다. 5억원 아파트라면 500만원이 넘는 돈이라 미리 취득세 계산을 해 두어야 합니다.
취득세는 집값 구간, 보유 주택 수, 면적에 따라 세율이 달라집니다. 처음 집을 사는 사람이라면 생애최초 감면으로 최대 200만원을 아낄 수도 있습니다.
이 글에서는 기본 세율과 계산 예시, 다주택 중과, 생애최초 감면 조건과 추징 사유를 차례로 정리합니다. 2026년 지방세제 개편안에서 달라질 내용도 함께 살펴보겠습니다.
1. 주택 취득세 계산의 기본 구조
취득세는 취득가액 × 세율로 계산합니다. 매매라면 실제 거래가격이 취득가액입니다.
여기에 두 가지 세금이 따라붙습니다.
- 지방교육세: 취득세율의 10분의 1(1주택 기준 0.1~0.3%)
- 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 초과 주택만 0.2%
그래서 고지되는 실제 세율은 표에 나오는 1~3%보다 조금 높습니다. 전용 85㎡ 이하 6억원 이하 주택이면 1.1%, 85㎡ 초과면 1.3%가 됩니다.
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2. 취득가액별 세율표와 취득세 계산 예시
1주택자(무주택자 포함)의 주택 유상취득 세율은 다음과 같습니다.
| 취득가액 | 취득세율 | 85㎡ 이하 합계 | 85㎡ 초과 합계 |
|---|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 1.1% | 1.3% |
| 6억원 초과~9억원 이하 | (취득가액 ÷ 3억원 × 2 − 3)% | 약 1.2~3.3% | 약 1.4~3.5% |
| 9억원 초과 | 3% | 3.3% | 3.5% |
6억~9억원 구간은 금액에 따라 세율이 조금씩 올라갑니다. 7억원이면 약 1.67%, 8억원이면 약 2.33%입니다.
전용 85㎡ 이하 주택 기준으로 직접 취득세 계산을 해 보면 다음과 같습니다.
| 취득가액 | 취득세 | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 300만원 | 30만원 | 330만원 |
| 5억원 | 500만원 | 50만원 | 550만원 |
| 7억원 | 약 1,167만원 | 약 117만원 | 약 1,283만원 |
| 8억원 | 약 1,867만원 | 약 187만원 | 약 2,053만원 |
| 10억원 | 3,000만원 | 300만원 | 3,300만원 |
5억원과 7억원 주택의 가격 차이는 2억원입니다. 그런데 세금 차이는 700만원이 넘습니다. 6억원 선을 넘는지가 예산에 큰 영향을 준다는 뜻입니다.
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3. 다주택자 취득세 계산은 중과세율부터
이미 집이 있는 상태에서 또 사면 세율이 크게 오릅니다. 새로 사는 집이 조정대상지역에 있는지가 기준입니다.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 그 외 지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
법인이 주택을 사면 주택 수와 지역에 관계없이 12%가 적용됩니다.
일시적 2주택은 예외입니다. 이사 등을 위해 새집을 먼저 사고 기존 집을 3년 안에 팔면 1주택 세율(1~3%)을 적용합니다. 기한 안에 팔지 못하면 중과세율과의 차액이 추징되니 처분 일정을 꼭 챙기세요.
조정대상지역은 2025년 10월 대책 이후 서울 전역과 경기 일부로 넓어졌습니다. 계약 전에 국토교통부 지정 현황을 한 번 확인하는 것이 안전합니다.
4. 생애최초 취득세 감면 조건
생애 처음 집을 사는 사람은 취득세를 최대 200만원까지 감면받습니다. 지방세특례제한법에 따른 제도로, 현재 2028년 12월 31일 취득분까지 적용됩니다.
감면 조건
- 취득일 현재 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없을 것
- 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상거래(매매)로 취득
- 소득 기준은 없음
감면액
- 취득세 200만원 이하: 전액 면제
- 200만원 초과: 산출세액에서 200만원 공제
- 요건을 갖춘 비아파트 소형주택 등은 한도가 300만원으로 알려져 있습니다
5억원 아파트라면 취득세 500만원에서 200만원을 빼 300만원만 내면 됩니다. 취득세가 200만원 이하인 2억원 이하 주택이라면 취득세 본세가 없습니다. 지방교육세 등 부가세 계산은 지자체 고지 내용을 확인하세요.
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5. 생애최초 감면이 추징되는 경우
감면을 받은 뒤에도 조건을 지키지 못하면 감면받은 세금을 다시 내야 합니다. 대표적인 추징 사유는 다음과 같습니다.
- 정당한 사유 없이 취득일부터 3개월 안에 상시 거주를 시작하지 않은 경우
- 상시 거주 기간이 3년이 되기 전에 매각·증여하거나 다른 용도(임대 등)로 쓴 경우
- 취득일부터 3개월 안에 추가로 주택을 취득한 경우(상속 등 예외 있음)
전세를 끼고 사서 바로 입주하지 못하는 경우라면 특히 조심해야 합니다. 3개월 안에 전입해 실제로 살아야 하기 때문입니다.
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6. 취득세 신고·납부 방법과 기한
취득세는 잔금일(취득일)부터 60일 안에 신고하고 납부합니다. 소유권이전 등기를 하려면 취득세 영수증이 필요해서 보통 잔금일에 함께 처리합니다.
- 위택스(서울은 ETAX)에서 직접 신고·납부
- 주택 소재지 시·군·구청 세무과 방문 신고
- 법무사 대행: 등기와 함께 맡기는 경우가 가장 많습니다
생애최초 감면은 신고할 때 함께 신청해야 합니다. 법무사에게 맡긴다면 생애최초 대상이라는 사실을 미리 알려 주세요. 기한을 넘기면 신고불성실·납부지연 가산세가 붙습니다.
7. 2026년 개편안, 오피스텔·청년 한도가 바뀐다
행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세제 개편안을 발표했습니다. 생애최초 감면과 관련된 주요 내용은 두 가지입니다.
- 주거용 오피스텔 포함: 생애최초 감면 대상에 주거용 오피스텔을 추가
- 청년 한도 상향: 40세 미만 청년의 감면 한도를 200만원에서 300만원으로 확대
전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔이나 소형 주택을 판 뒤 집을 사면 다시 감면받는 방안도 담겼습니다. 다만 개편안은 입법예고를 거쳐 국회를 통과해야 시행됩니다. 적용 시기는 최종 법 개정 내용을 확인해야 합니다.
8. 취득세 계산은 계약서 쓰기 전에
취득세는 집값의 1~3%지만 금액으로 보면 수백만~수천만원입니다. 대출 한도에 포함되지 않으니 현금으로 따로 준비해야 합니다.
계약 전에 세 가지만 확인하세요. 취득가액이 6억원·9억원 경계를 넘는지, 취득 후 주택 수가 몇 채인지, 생애최초 감면 대상인지입니다. 이 세 가지로 취득세 계산의 대부분이 끝납니다.