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| 말소기준권리와 인수소멸 |
부동산 계약과 경매의 필수 생존 지식, 권리분석! 복잡한 등기부등본에서 '말소기준권리' 하나만 찾으면 내 돈이 안전한지 보입니다. 선순위와 후순위의 차이, 그리고 절대 계약하면 안 되는 위험한 권리(가등기, 가처분)까지 3분 만에 마스터하세요.
권리분석이 어렵게 느껴지는 이유는 용어 때문입니다. 하지만 원리는 간단합니다. 기준이 되는 권리를 찾고, 그 날짜보다 빠르면(선순위) 살아남고, 늦으면(후순위) 사라집니다.
1. 핵심 키: "말소기준권리" 찾기
권리분석의 시작이자 끝입니다. 등기부등본 을구(소유권 이외의 권리)에서 '돈을 목적으로 하는 권리' 중 가장 날짜가 빠른 것이 말소기준권리가 됩니다.
- 역할: 빗자루 역할을 합니다. 이 권리를 포함하여 이것보다 날짜가 늦은 밑에 있는 모든 권리는 경매 낙찰 시 깨끗하게 소멸(삭제)됩니다.
- 대표 선수 5인방:
- (근)저당권: 은행 대출
- (가)압류: 빚 때문에 잡힌 것
- 담보가등기: 돈 빌려주고 찜해놓은 것
- 경매개시결정등기: 경매 시작 알림
- 전세권 (단, 배당요구를 했거나 경매 신청한 경우)
2. 운명 결정: "인수 vs 소멸"
말소기준권리를 찾았다면, 이제 내 권리(전입신고 날짜 등)와 비교만 하면 됩니다.
| 구분 | 선순위 (말소기준보다 빠름) | 후순위 (말소기준보다 느림) |
|---|---|---|
| 상태 | 인수 (위험) | 소멸 (안전/삭제) |
| 의미 | 낙찰자가 이 권리를 떠안아야 함. (세입자 보증금을 낙찰자가 물어줘야 함) | 낙찰과 동시에 등기부에서 지워짐. (세입자는 보증금을 못 받고 쫓겨날 수 있음) |
| 전세 계약 시 | 내 전입신고일이 근저당보다 빨라야 안전! | 은행 빚이 나보다 먼저 있다면 위험! |
3. 절대 피해야 할 "특수 권리" (함정)
날짜와 상관없이, 혹은 말소기준권리보다 후순위라도 절대 소멸하지 않고 낙찰자를 괴롭히는 악질 권리들이 있습니다. 초보자는 이런 물건은 쳐다보지도 말아야 합니다.
- 유치권: "공사 대금 못 받아서 못 나간다"며 건물을 점유하는 권리. 등기부에도 안 나옵니다.
- 법정지상권: 토지만 낙찰받았는데, 그 위의 건물을 내 마음대로 철거하지 못하는 권리.
- 선순위 가처분 / 소유권이전청구권 가등기: 소송 결과에 따라 내가 낙찰받은 소유권을 도로 뺏길 수도 있는 무서운 권리입니다.
💡 세입자 필승 전략
계약하려는 집 등기부를 뗐는데 [근저당권]이 있다? 내 [전입신고+확정일자]가 근저당 설정일보다 하루라도 늦다면, 이 집이 경매 넘어갔을 때 내 보증금은 후순위로 밀려 전액 날릴 수 있습니다.
결론: 대출(근저당)이 많은 집은 들어가지 않는 것이 최고의 권리분석입니다.
전세 살다 보일러 고장나면 누구 책임? 집주인 vs 세입자 수리비 부담 기준 완벽 정리
0시의 마법을 조심하세요
근저당은 등기한 '당일 낮'부터 효력이 생기지만, 세입자의 대항력(전입신고)은 '다음 날 0시'부터 생깁니다.
같은 날짜에 접수되어도 세입자가 집니다. 그래서 이사 당일 집주인이 대출을 받지 못하도록 특약을 넣는 것이 필수입니다.