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연봉 7천만원인 직장인 두 명이 있다고 해 보겠습니다. 한 명은 서울에서, 다른 한 명은 대전에서 아파트를 삽니다. 같은 은행, 같은 금리, 같은 30년 만기라도 소득으로 계산한 주택담보대출 한도는 약 8,900만원 차이가 납니다.
이유는 집값이 아니라 규제입니다. 서울은 규제지역이라 LTV가 40%이고, DSR을 계산할 때 붙는 스트레스 금리도 3.0%p로 높습니다. 지방 비규제지역은 LTV 70%에 스트레스 금리 0.75%p입니다.
이 글은 금융위원회·금융감독원 보도자료를 바탕으로 2026년 10월 5일에 확인한 기준으로 정리했습니다. 세 가지 비율의 차이부터 연소득별 계산표, 한도를 늘리는 방법까지 차례로 보겠습니다.
1. 주택담보대출 한도는 '세 관문' 중 가장 낮은 금액
은행은 주택담보대출 한도를 한 번에 정하지 않습니다. 집값 기준(LTV), 소득 기준(DTI·DSR), 주택가격별 상한을 각각 계산합니다. 그리고 그중 가장 작은 금액만 빌려줍니다.
| 구분 | 무엇을 보나 | 계산식 | 2026년 기준(은행) |
|---|---|---|---|
| LTV(주택담보인정비율) | 집값 | 대출금 ÷ 주택 시가 | 규제지역 40%, 비규제지역 70% |
| DTI(총부채상환비율) | 소득 | (주담대 원리금 + 다른 대출 이자) ÷ 연소득 | 규제지역 40%, 수도권 비규제 60% |
| DSR(총부채원리금상환비율) | 소득 | 모든 대출 원리금 ÷ 연소득 | 은행 40%, 2금융권 50% |
DTI는 다른 대출의 이자만 넣지만 DSR은 원금까지 모두 넣습니다. 그래서 실제 심사에서는 DSR이 먼저 걸리는 경우가 대부분입니다. 차주 단위 DSR은 전체 대출이 1억원을 넘을 때 적용됩니다.
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2. 주택담보대출 한도의 첫 관문, 2026년 LTV(규제지역 40%·비규제지역 70%)
2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역이 됐습니다. 2026년 7월 1일부터는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 추가됐습니다. 규제지역에서는 LTV가 70%에서 40%로 내려갑니다.
| 차주 유형(주택 구입) | 규제지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|
| 무주택자 일반 | 40% | 70% |
| 서민·실수요자 | 60% | 70% |
| 생애최초 구입자 | 70% | 70%(지방 80%) |
| 수도권·규제지역 2주택 이상 | 0%(추가 구입 불가) | - |
수도권과 규제지역은 집값에 따라 주택담보대출 한도 상한도 따로 있습니다. 시가 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원입니다. 2026년 4월 금융위원회는 이 기준을 온라인투자연계금융업자까지 넓혔습니다.
수도권·규제지역에서 대출로 집을 사면 6개월 안에 전입해야 합니다. 대출 만기도 최장 30년으로 제한됩니다.
3. 스트레스 DSR 단계와 가산금리
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고, DSR을 계산할 때만 금리를 더 얹는 제도입니다. 실제로 내는 이자는 그대로입니다. 하지만 심사 금리가 높아지니 주택담보대출 한도는 줄어듭니다.
| 단계 | 시행 | 대상 | 가산금리 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 2024년 2월 | 은행 주담대 | 0.38%p |
| 2단계 | 2024년 9월 | 은행 주담대·신용대출, 2금융권 주담대 | 0.75%p(수도권 주담대 1.2%p) |
| 3단계 | 2025년 7월 | 전 금융권 가계대출 | 1.5%p |
| 하한 상향 | 2025년 10월 16일 | 수도권·규제지역 주담대 | 3.0%p |
지방 주담대는 3단계 대신 2단계 금리인 0.75%p가 계속 적용되고 있습니다. 금융위원회는 2026년 6월 이 유예를 12월 31일까지 다시 연장했습니다.
가산금리는 금리 유형에 따라서도 달라집니다. 수도권·규제지역 은행 주담대 기준으로 정리하면 아래와 같습니다.
- 변동형: 3.0%p 전액(100%)
- 혼합형(5년 고정 후 변동): 2.4%p(80%)
- 주기형(5년마다 금리 재산정): 1.2%p(40%)
4. 연소득 5천·7천·1억원 주택담보대출 한도 계산표
아래 표는 공식 규칙으로 직접 계산한 DSR 기준 최대 대출 가능액입니다. 가정은 다음과 같습니다.
- 은행 대출, DSR 40%, 다른 대출 없음
- 실제 금리 연 4.5%, 원리금균등분할상환
- 만기 30년(지방 40년 열은 따로 표시)
- 금액은 100만원 단위 반올림, LTV·주택가격 상한은 반영 전
| 연소득 | 스트레스 없음(참고) | 수도권·규제 변동형(7.5%) | 혼합형(6.9%) | 주기형(5.7%) | 지방 변동형(5.25%) | 지방 변동형 40년 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5천만원 | 3억2,900만 | 2억3,800만 | 2억5,300만 | 2억8,700만 | 3억200만 | 3억3,400만 |
| 7천만원 | 4억6,100만 | 3억3,400만 | 3억5,400만 | 4억200만 | 4억2,300만 | 4억6,800만 |
| 1억원 | 6억5,800만 | 4억7,700만 | 5억600만 | 5억7,400만 | 6억400만 | 6억6,800만 |
괄호 안은 4.5%에 스트레스 금리를 더한 심사 금리입니다. 같은 연봉 7천만원이라도 수도권 변동형과 지방 변동형의 차이는 8,900만원입니다. 수도권 안에서도 주기형을 고르면 변동형보다 6,800만원을 더 빌릴 수 있습니다.
월 상환액은 실제 금리 4.5%로 냅니다. 3억3,400만원을 30년 원리금균등으로 빌리면 매달 약 169만원입니다. 금리가 다르면 결과도 달라지니 표는 비교용으로만 보세요.
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5. 집값에 대입하면 어느 관문에 걸릴까
계산표의 DSR 한도를 실제 집값에 넣어 보면, 사례마다 막히는 관문이 다릅니다.
| 사례 | LTV 한도 | 가격별 상한 | DSR 한도 | 최종 한도 | 막힌 관문 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서울 10억 아파트, 연봉 7천, 변동형 | 4억(40%) | 6억 | 3억3,400만 | 3억3,400만 | DSR |
| 같은 조건, 주기형 | 4억(40%) | 6억 | 4억200만 | 4억 | LTV |
| 서울 20억 아파트, 연봉 1억, 주기형 | 8억(40%) | 4억 | 5억7,400만 | 4억 | 가격별 상한 |
| 지방 5억 아파트, 연봉 5천, 40년 | 3억5천만(70%) | 없음 | 3억3,400만 | 3억3,400만 | DSR |
서울 10억 아파트 사례에서 주기형으로 바꾸면 한도가 6,600만원 늘어납니다. 대신 월 상환액도 약 169만원에서 약 203만원으로 늘어납니다. 지방 사례는 40년 만기 덕분에 월 상환액이 약 150만원으로 30년(3억200만원, 약 153만원)보다 오히려 낮습니다.
집을 살 때는 대출 외에 취득세도 현금으로 준비해야 합니다. 주택담보대출 한도를 계산할 때 세금까지 같이 넣어 두는 것이 좋습니다.
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6. 주택담보대출 한도 늘리는 방법 4가지
LTV와 주택가격별 상한은 바꿀 수 없습니다. 움직일 수 있는 것은 DSR 쪽입니다.
- 만기 늘리기: 지방 비규제지역은 은행 상품에 따라 30년을 넘는 만기를 고를 수 있습니다. 연봉 5천만원이면 30년에서 40년으로 바꿀 때 약 3,200만원이 늘어납니다. 수도권·규제지역은 30년이 최장이라 이 방법이 통하지 않습니다.
- 금리 유형 바꾸기: 수도권·규제지역에서는 효과가 가장 큽니다. 변동형 대신 주기형을 고르면 스트레스 금리가 3.0%p에서 1.2%p로 내려갑니다. 연봉 1억원 기준 약 9,700만원 차이입니다.
- 배우자 소득 합산: 주담대는 배우자 소득을 합쳐 DSR을 계산할 수 있습니다. 본인 5천만원에 배우자 2천만원을 더하면 수도권 변동형 한도가 2억3,800만원에서 3억3,400만원이 됩니다. 다만 배우자의 기존 대출 원리금도 함께 들어가니 은행에 조건을 확인하세요.
- 신용대출 먼저 정리하기: DSR에는 기존 대출 원리금이 모두 들어갑니다. 신용대출은 만기를 5년으로 보고 계산하므로 잔액이 작아도 부담이 큽니다. 집을 사기 전에 갚아 두면 그만큼 주택담보대출 한도가 늘어납니다.
반대로 피해야 할 것도 있습니다. 대출 실행 직전에 카드론이나 마이너스통장을 새로 만들면 DSR이 바로 올라갑니다. 2026년 7월부터 규제지역이 된 동탄·기흥·구리처럼 지정이 바뀌면 LTV도 바뀌니 계약 전 지역 지정 여부를 꼭 확인하세요.
7. 은행 상담 전 체크리스트
- [ ] 사려는 집이 규제지역인지(서울 전역, 경기 15곳) 확인
- [ ] 시가 기준 15억원·25억원 구간 중 어디인지 확인
- [ ] 생애최초·서민실수요자 해당 여부 확인
- [ ] 원천징수영수증 등으로 연소득 증빙 준비
- [ ] 기존 신용대출·카드론·자동차 할부 잔액 정리
- [ ] 변동형·혼합형·주기형 세 가지 한도를 모두 조회
- [ ] 배우자 소득 합산 시 배우자 대출까지 포함해 계산
- [ ] 전입 의무(6개월)와 기존 주택 처분 조건 확인
8. 집 계약 전에 DSR부터 거꾸로 계산하세요
주택담보대출 한도는 LTV, DSR, 주택가격별 상한 중 가장 낮은 값입니다. 수도권에서는 대개 스트레스 DSR이 먼저 걸리고, 비싼 집일수록 가격별 상한이 걸립니다. 집값을 먼저 정하기보다 내 소득으로 빌릴 수 있는 금액부터 계산해야 계약금을 잃는 일을 막을 수 있습니다.
지방 주담대의 0.75%p 유예는 2026년 12월 31일까지입니다. 2027년부터 3단계가 적용되면 연봉 5천만원 기준 한도가 수천만원 줄어들 수 있습니다. 대출 실행 시점을 정할 때 금융위원회의 연장 발표를 함께 확인하세요.