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전세 만료일이 2027년 4월 30일인 세입자가 있다고 해 보겠습니다. 이 사람이 계약갱신청구권을 쓸 수 있는 기간은 2026년 10월 말부터 2027년 2월 말까지입니다. 3월에 "2년 더 살겠다"고 말하면 법이 보장하는 권리는 이미 지나간 뒤입니다.
계약갱신청구권은 날짜와 기록이 전부인 권리입니다. 기간 안에 말하고, 말한 증거를 남기면 집주인은 정해진 사유 없이 거절할 수 없습니다. 보증금 인상도 5% 안으로 묶입니다.
이 글은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법(2026년 1월 2일 시행본)과 시행령(2026년 7월 1일 시행본) 조문을 2026년 10월 5일에 확인해 정리했습니다. 전월세 전환율에 쓰는 한국은행 기준금리도 같은 날 기준입니다.
1. 계약갱신청구권, 언제까지 말해야 할까
주택임대차보호법 제6조의3은 세입자가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 2020년 12월 10일 이후 체결하거나 갱신한 계약은 마감이 '1개월 전'이 아니라 '2개월 전'입니다.
만료일별로 계약갱신청구권 행사 기간을 계산하면 아래와 같습니다.
| 계약 만료일 | 행사 시작(6개월 전) | 행사 마감(2개월 전) | 여유 있게 보낼 시점 |
|---|---|---|---|
| 2027년 1월 31일 | 2026년 7월 말 | 2026년 11월 말 | 11월 중순까지 |
| 2027년 4월 30일 | 2026년 10월 말 | 2027년 2월 말 | 2월 중순까지 |
| 2027년 6월 30일 | 2026년 12월 말 | 2027년 4월 말 | 4월 중순까지 |
| 2027년 9월 30일 | 2027년 3월 말 | 2027년 7월 말 | 7월 중순까지 |
마감일 하루를 어떻게 세느냐는 해석이 갈릴 수 있습니다. 갱신 요구는 집주인에게 도달해야 효력이 생깁니다. 마감 직전에 보내지 말고 최소 1~2주 여유를 두세요.
2. 갱신되면 무엇이 달라지나: 1회, 2년, 같은 조건
조문이 정한 효과는 네 가지입니다.
- 1회 한정: 같은 집에서 한 번만 쓸 수 있습니다. 집주인이 바뀌어도 이미 쓴 횟수는 그대로입니다.
- 2년 연장: 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
- 같은 조건: 전 계약과 같은 조건입니다. 다만 차임과 보증금은 제7조 범위(5% 이내)에서 올리거나 내릴 수 있습니다.
- 세입자는 중도 해지 가능: 갱신된 뒤에도 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
마지막 항목이 중요합니다. 2년을 채울 의무는 집주인에게만 있습니다. 세입자는 이사할 집이 생기면 3개월 전에 알리고 나갈 수 있습니다.
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3. 집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유
제6조의3 제1항 단서는 거절 사유를 9가지로 정해 두었습니다. 이 목록에 없는 이유로는 거절할 수 없습니다.
| 번호 | 거절 사유 | 세입자가 확인할 점 |
|---|---|---|
| 1 | 2기 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실 | 연체가 쌓였던 적이 있는지 |
| 2 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차 | 계약 때 사실과 다르게 알린 것이 있는지 |
| 3 | 서로 합의해 상당한 보상을 받은 경우 | 이사비 등 보상 합의서 |
| 4 | 집주인 동의 없는 전대 | 방을 남에게 빌려준 적이 있는지 |
| 5 | 고의나 중대한 과실로 파손 | 파손 사진·수리 기록 |
| 6 | 주택 멸실로 임대차 목적 달성 불가 | 화재 등 객관적 사정 |
| 7 | 철거·재건축(계약 때 계획 고지, 안전사고 우려, 다른 법령) | 계약서 특약에 공사 계획이 있었는지 |
| 8 | 집주인(직계존속·직계비속 포함)의 실제 거주 | 누가 들어와 사는지 |
| 9 | 그 밖에 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유 | 구체적 사유를 서면으로 요구 |
실무에서 가장 다툼이 많은 것은 8번 실거주입니다. 집주인 본인뿐 아니라 부모나 자녀가 들어와 사는 경우도 포함됩니다. 거절을 받으면 누가, 언제 들어오는지 문자로 답을 받아 두세요.
4. 허위 실거주라면? 손해배상 계산법
실거주를 이유로 거절해 놓고, 갱신됐다면 끝났을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 집주인이 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항).
배상액은 미리 합의한 금액이 없으면 아래 세 가지 중 가장 큰 금액입니다(제6항).
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 새 세입자에게 받은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 차액의 2년분
- 갱신거절로 세입자가 실제로 입은 손해액
환산월차임은 보증금을 법정 전환율로 월세로 바꾼 금액에 원래 월세를 더한 값입니다. 전세 3억원 세입자로 계산해 보겠습니다. 법정 전환율은 5.0%로 같다고 가정합니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 거절 당시 환산월차임 | 3억원 × 5.0% ÷ 12 | 125만원 |
| ① 3개월분 | 125만원 × 3 | 375만원 |
| 새 세입자 환산월차임(전세 3억6천만원) | 3억6천만원 × 5.0% ÷ 12 | 150만원 |
| ② 차액 2년분 | (150만 − 125만) × 24 | 600만원 |
| ③ 실제 손해(예: 이사비·중개보수) | 직접 입증 | 280만원 |
| 배상액 | 셋 중 큰 금액 | 600만원 |
법정 전환율은 기준금리에 따라 바뀝니다. 어느 시점의 금리를 쓰는지는 사건마다 다툼이 있을 수 있으니, 실제 청구 전에는 대한법률구조공단 상담을 받는 것이 좋습니다.
허위 여부는 어떻게 알 수 있을까요? 시행령 제5조는 실거주 사유로 갱신을 거절당한 세입자였던 사람도 확정일자 부여기관에 그 집의 임대차 정보를 요청할 수 있게 했습니다. 이사 후 몇 달 간격으로 확인해 두면 증거가 됩니다.
5. 계약갱신청구권 5% 상한 계산 예시(전세 3억·월세 전환)
계약갱신청구권으로 갱신할 때 보증금이나 월세를 올리는 폭은 제7조에 따라 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다. 5%는 상한일 뿐, 반드시 올려야 하는 비율이 아닙니다. 시·도가 조례로 이 범위 안에서 상한을 더 낮출 수 있으니 거주지 조례도 확인해 보세요.
월세가 섞이면 법정 전월세 전환율로 환산해 비교합니다. 상한은 제7조의2에 따라 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 값입니다. 2026년 10월 5일 기준 기준금리는 연 3.00%(8월 27일 인상)이므로 법정 전환율은 연 5.0%입니다.
예시 A. 전세 3억원을 전세로 갱신
- 상한: 3억원 × 5% = 1,500만원
- 갱신 후 최대 보증금: 3억1,500만원
예시 B. 전세 3억원을 '보증금 2억원 + 월세'로 바꿔 갱신
- 5% 올린 환산 총액: 3억1,500만원
- 월세로 바뀌는 부분: 3억1,500만원 − 2억원 = 1억1,500만원
- 최대 월세: 1억1,500만원 × 5.0% ÷ 12 = 약 47만9천원
집주인이 "보증금 2억에 월 60만원"을 제시했다면 상한을 약 12만원 넘는 셈입니다.
예시 C. 보증금 5천만원·월세 100만원을 갱신
- 환산보증금: 5천만원 + (100만원 × 12 ÷ 5.0%) = 2억9천만원
- 5% 올린 환산 총액: 3억450만원
- 보증금을 그대로 두면 최대 월세: (3억450만원 − 5천만원) × 5.0% ÷ 12 = 약 106만원
- 둘 다 5%씩 올리면: 보증금 5,250만원 + 월세 105만원
전환율 자체의 계산 원리와 보증금별 환산표는 따로 길게 다루지 않습니다. 위 공식에서 '× 전환율 ÷ 12'만 기억해도 갱신 협상에는 충분합니다.
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6. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권, 한 표로 비교
아무도 아무 말을 하지 않아 계약이 이어지는 것이 묵시적 갱신(제6조)입니다. 결과는 비슷해 보여도 법적 효과가 다릅니다.
| 구분 | 계약갱신청구권(제6조의3) | 묵시적 갱신(제6조) |
|---|---|---|
| 생기는 방법 | 세입자가 기간 안에 요구 | 양쪽 모두 기간 안에 통지하지 않음 |
| 통지 기간 | 만료 6개월~2개월 전 | 집주인 6개월~2개월 전, 세입자 2개월 전까지 |
| 사용 횟수 | 1회 | 제한 없음 |
| 연장 기간 | 2년 | 2년 |
| 보증금·월세 | 5% 이내 증감 가능 | 전 계약과 동일 |
| 세입자 중도 해지 | 언제든, 통지 후 3개월 | 언제든, 통지 후 3개월 |
| 집주인 거절 | 9가지 사유가 있으면 가능 | 통지 기간을 놓치면 불가 |
| 적용 제외 | - | 2기 차임 연체, 의무 현저한 위반 |
묵시적 갱신은 갱신 요구가 아니므로 계약갱신청구권을 쓴 것으로 보지 않는다는 것이 일반적인 해석입니다. 그래서 묵시적 갱신으로 2년을 더 산 뒤에도 다음 만료 때 계약갱신청구권을 쓸 수 있습니다. 집주인이 아무 말이 없다면 세입자에게는 유리한 경우가 많습니다.
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7. 계약갱신청구권 행사 체크리스트(문자·내용증명)
법은 갱신 요구의 형식을 정해 두지 않았습니다. 말로 해도 되지만, 나중에 "들은 적 없다"고 하면 입증이 어렵습니다. 기록이 남는 방법을 쓰세요.
보내기 전
- [ ] 계약서의 만료일을 확인하고 6개월~2개월 전 기간을 계산
- [ ] 2020년 12월 10일 이후 계약인지 확인(마감이 2개월 전인지)
- [ ] 이 집에서 계약갱신청구권을 쓴 적이 있는지 확인
- [ ] 등기부등본을 떼서 현재 집주인 이름 확인
보낼 때
- [ ] 문자·카카오톡: 주소, 만료일, "주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다"를 적기
- [ ] 집주인의 답장이나 '읽음' 표시를 캡처해 보관
- [ ] 답이 없거나 다툼이 예상되면 우체국 내용증명(배달증명 포함)으로 다시 발송
- [ ] 공동 소유라면 공유자 모두에게, 관리인이 있으면 집주인 본인에게도 보내기
보낸 뒤
- [ ] 집주인이 인상을 요구하면 5% 상한을 위 공식으로 계산
- [ ] 실거주 거절을 받으면 누가 들어오는지 문자로 답을 받아 두기
- [ ] 금액이나 거절 사유로 다투면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청
- [ ] 보증금이 바뀌면 새 계약서에 확정일자를 다시 받기
문자 예시는 이렇게 짧게 써도 충분합니다.
"○○동 ○○호 임차인 ○○○입니다. 2027년 4월 30일 만료되는 임대차계약에 대해 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다."
8. 만료 2개월 전 하루가 2년을 가릅니다
계약갱신청구권은 조건을 갖추면 세입자가 혼자 행사하는 권리입니다. 집주인의 동의가 필요 없습니다. 대신 기간을 놓치면 돌이킬 수 없고, 한 번 쓰면 같은 집에서는 다시 쓸 수 없습니다.
만료일을 달력에 적고 6개월 전부터 알림을 맞춰 두세요. 집주인이 5%를 넘는 인상을 요구하면 계산표를 보여 주고 협상하면 됩니다. 법정 전환율은 기준금리에 따라 움직이므로, 계약서를 쓰기 직전에 한국은행 기준금리를 한 번 더 확인하세요.