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집 두 채 중 한 채를 월세로 내놓았다면, 그 월세는 주택 임대소득세 신고 대상입니다. 반면 12억 원 이하 집 한 채를 월세로 줬다면 신고할 필요가 없습니다.
주택 임대소득세는 월세 금액보다 먼저 몇 채를 가졌는지로 과세 여부가 갈립니다. 그다음 연 수입 2천만 원을 기준으로 계산 방식이 나뉘고, 임대사업자 등록 여부에 따라 세금이 두 배 가까이 달라집니다.
이 글은 2026년 9월 말 기준 국세청 안내와 현행 세법을 바탕으로 정리했습니다. 2026년에 받은 월세는 2027년 5월에 신고합니다.
1. 주택 임대소득세 과세 대상 판단표
과세 여부는 부부 합산 주택 수로 판단합니다. 남편 명의 1채, 아내 명의 1채라면 2주택자입니다.
| 부부 합산 주택 수 | 월세 | 보증금·전세금 |
|---|---|---|
| 1주택 | 기준시가 12억 원 이하면 비과세, 12억 원 초과·국외주택은 과세 | 비과세 |
| 2주택 | 모두 과세 | 비과세 (2026년 귀속부터 예외 있음, 아래 참고) |
| 3주택 이상 | 모두 과세 | 보증금 합계 3억 원 초과분에 간주임대료 과세 |
기준시가는 시세가 아니라 공시가격입니다. 1주택자가 받는 보증금은 집값과 관계없이 과세하지 않습니다.
3주택 이상에서 보증금 과세를 따질 때는 소형주택을 주택 수에서 뺍니다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 집입니다. 이 제외 특례는 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.
2. 2026년 귀속부터 달라진 주택 임대소득세 기준
2026년 소득분부터 새 기준이 하나 생겼습니다. 기준시가 12억 원을 넘는 고가주택을 2채 가진 사람이 받은 보증금 합계가 12억 원을 넘으면 간주임대료를 과세합니다.
전에는 2주택자의 전세보증금은 금액과 관계없이 비과세였습니다. 이번 변경은 2027년 5월 신고부터 실제로 적용됩니다.
간주임대료는 보증금을 월세처럼 환산한 금액입니다. 계산식은 아래와 같습니다.
- (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 3.1%
예를 들어 3주택자의 보증금 합계가 8억 원이면 5억 원 × 60% × 3.1% = 930만 원이 임대수입으로 잡힙니다. 이자율은 2025년 과세연도부터 3.5%에서 3.1%로 내려갔습니다.
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3. 연 2천만 원 이하는 분리과세와 종합과세 중 선택
연간 주택임대 수입금액(월세+간주임대료)이 2천만 원 이하면 두 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. 2천만 원을 넘으면 종합과세만 가능합니다.
| 구분 | 분리과세 | 종합과세 |
|---|---|---|
| 대상 | 수입 2천만 원 이하 | 모든 임대소득 (2천만 원 초과는 의무) |
| 세율 | 14% 단일세율 | 다른 소득과 합산, 6~45% 누진세율 |
| 필요경비 | 등록 60%, 미등록 50% | 장부 기록 또는 경비율로 계산 |
| 유리한 경우 | 근로소득 등 다른 소득이 많을 때 | 다른 소득이 적거나 실제 경비가 많을 때 |
연봉이 높은 직장인이라면 분리과세가 대체로 낫습니다. 종합과세로 합치면 임대소득이 24% 이상 세율 구간에 얹히기 때문입니다.
반대로 다른 소득이 거의 없는 은퇴자라면 종합과세가 유리할 수 있습니다. 과세표준 1,400만 원까지는 세율이 6%로 14%보다 낮기 때문입니다.
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4. 등록 vs 미등록, 주택 임대소득세 차이
분리과세를 고르면 임대사업자 등록 여부가 세금을 크게 바꿉니다. 여기서 등록은 구청(지자체) 임대주택 등록과 세무서 사업자등록을 모두 한 경우입니다.
| 구분 | 등록 임대주택 | 미등록 임대주택 |
|---|---|---|
| 필요경비율 | 수입의 60% | 수입의 50% |
| 기본공제 | 400만 원 | 200만 원 |
| 기본공제 조건 | 임대소득 외 종합소득금액 2천만 원 이하 | 같음 |
| 세금이 0원이 되는 수입 | 연 1,000만 원(월 약 83만 원) 이하 | 연 400만 원(월 약 33만 원) 이하 |
분리과세 세액은 (수입 − 필요경비 − 기본공제) × 14%로 구합니다. 여기에 지방소득세 10%가 따로 붙습니다.
기본공제는 임대소득을 뺀 다른 종합소득금액이 2천만 원을 넘으면 받을 수 없습니다. 근로소득만 있다면 연봉이 아니라 근로소득금액(연봉에서 근로소득공제를 뺀 금액)으로 따집니다.
지자체 등록은 의무 임대기간과 임대료 5% 상한 같은 조건이 따라옵니다. 2025년 6월부터는 빌라·오피스텔 등 비아파트에 한해 6년 단기 등록임대도 다시 생겼습니다. 아파트 매입임대는 여전히 새로 등록할 수 없습니다.
5. 월세 금액별 주택 임대소득세 계산 예시표
다른 종합소득금액이 2천만 원 이하라 기본공제를 받는다고 가정했습니다. 금액은 지방소득세를 뺀 소득세입니다.
| 연 임대수입 (월세) | 과세 방식 | 등록 임대 세금 | 미등록 임대 세금 |
|---|---|---|---|
| 1,200만 원 (월 100만 원) | 분리과세 가능 | 11만 2천 원 | 56만 원 |
| 1,800만 원 (월 150만 원) | 분리과세 가능 | 44만 8천 원 | 98만 원 |
| 2,400만 원 (월 200만 원) | 종합과세만 가능 | 장부·다른 소득에 따라 다름 | 장부·다른 소득에 따라 다름 |
1,800만 원 미등록을 풀어 보면 이렇습니다. 필요경비 900만 원(50%)과 기본공제 200만 원을 빼면 700만 원이 남습니다. 700만 원 × 14% = 98만 원입니다.
같은 1,800만 원을 등록했다면 필요경비 1,080만 원(60%)과 기본공제 400만 원을 뺀 320만 원에 14%를 곱해 44만 8천 원입니다. 등록 하나로 세금이 절반 이하로 줄어듭니다.
2,400만 원은 2천만 원을 넘어 종합과세만 됩니다. 다른 소득이 없고 장부로 경비 900만 원을 인정받았다고 가정하면, 소득금액 1,500만 원에서 본인 기본공제 150만 원을 뺀 1,350만 원에 6%를 곱해 약 81만 원입니다. 경비와 다른 소득에 따라 결과가 크게 달라지니 참고용으로만 보세요.
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6. 사업자 등록 의무와 미등록 가산세
과세 대상 임대소득이 있다면 세무서 사업자등록은 의무입니다. 임대를 시작한 날부터 20일 안에 신청해야 합니다. 홈택스에서 온라인으로도 할 수 있습니다.
기한을 넘기면 미등록 가산세가 붙습니다. 임대 시작일부터 등록 신청 전날까지의 수입금액에 0.2%를 곱한 금액입니다. 산출세액이 0원이어도 가산세는 부과됩니다.
예를 들어 월세 150만 원을 1년 내내 미등록 상태로 받았다면 1,800만 원 × 0.2% = 3만 6천 원이 추가됩니다. 금액은 작아도, 등록을 해야 60% 경비율 같은 혜택도 받을 수 있습니다.
주택임대는 부가가치세 면세 사업이라 부가세 신고는 없습니다. 대신 매년 2월 10일까지 사업장현황신고를 해야 합니다.
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7. 주택 임대소득세 5월 신고 체크리스트
2026년에 받은 월세는 2027년 5월 1일부터 31일까지 종합소득세로 신고·납부합니다. 분리과세를 골라도 신고는 5월 종합소득세 신고서로 합니다.
- [ ] 부부 합산 주택 수와 각 주택의 기준시가(공시가격) 확인
- [ ] 1년 동안 받은 월세 합계와 보증금 합계 정리 (계약서·통장 내역)
- [ ] 3주택 이상 또는 고가 2주택이면 간주임대료 계산
- [ ] 수입 2천만 원 이하면 분리과세·종합과세 세액을 모두 계산해 비교
- [ ] 등록 임대라면 지자체 등록증과 세무서 사업자등록 모두 있는지 확인
- [ ] 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하인지 확인 (기본공제 여부)
- [ ] 2월 사업장현황신고를 했는지, 미등록 가산세 대상인지 점검
- [ ] 지방소득세(소득세의 10%)까지 합친 금액으로 납부 준비
홈택스·손택스에서 종합소득세 신고 메뉴로 직접 신고할 수 있습니다. 헷갈리면 가까운 세무서의 신고 도움 창구를 이용하면 됩니다.
8. 건강보험료에 미치는 영향
임대소득을 신고하면 국세청 자료가 건강보험공단으로 넘어갑니다. 그해 11월부터 다음 해 10월까지 보험료에 반영됩니다.
| 대상 | 영향 |
|---|---|
| 피부양자 (사업자등록 있음) | 사업소득금액이 1원이라도 있으면 자격 상실 |
| 피부양자 (사업자등록 없음) | 사업소득금액 연 500만 원 초과 시 자격 상실 |
| 직장가입자 | 급여 외 소득이 연 2천만 원을 넘으면 추가 보험료 |
| 지역가입자 | 임대소득금액이 소득 보험료에 더해짐 |
분리과세 소득도 건보료 계산에 들어갑니다. 다만 필요경비와 기본공제를 뺀 소득금액이 0원이면 반영될 소득이 없습니다. 등록 임대는 연 1,000만 원, 미등록은 연 400만 원 이하가 그 구간입니다.
부모님을 피부양자로 올려 둔 상태에서 부모님 명의로 월세를 받는다면 특히 조심해야 합니다. 세금보다 건보료 부담이 더 클 수 있어 월세와 보증금 비율을 미리 따져 보는 것이 좋습니다.
주택 임대소득세는 '주택 수 확인'이 절반
주택 임대소득세는 계산보다 판단이 먼저입니다. 부부 합산 몇 채인지, 기준시가가 12억 원을 넘는지만 확인해도 신고 대상인지 바로 보입니다.
신고 대상이라면 연 수입 2천만 원을 기준으로 방식을 고르고, 등록 여부에 따른 세금 차이를 따져 보세요. 월세 150만 원 기준으로 등록 여부에 따라 세금이 50만 원 넘게 달라집니다.
2026년부터는 고가주택 2채를 가진 사람의 보증금도 과세 대상이 될 수 있습니다. 2027년 5월 신고 전에 계약서와 공시가격을 미리 모아 두면 서두르지 않고 신고할 수 있습니다.