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| 전세 특약, 왜 잔금일 다음 날까지 |
전입신고를 해도 내 보증금이 위험하다? 세입자의 대항력 발생 시점(익일 0시)과 근저당권 설정 시점(당일 즉시)의 차이를 완벽 분석합니다. 집주인의 '꼼수 대출'을 막기 위해 특약에 '다음 날' 문구가 반드시 들어가야 하는 법적 이유를 확인하세요.
"오늘 이사하고 동사무소 가서 전입신고까지 마쳤으니 안전하겠죠?"
천만의 말씀입니다. 바로 오늘 밤 자정까지가 가장 위험한 시간입니다. 많은 분들이 전입신고만 하면 바로 보호받는다고 생각하지만, 법적으로는 아주 치명적인 허점이 존재합니다.
1. '시간 싸움'에서 지기 때문입니다
만약 잔금일(이사 날)에 집주인이 작정하고 대출을 받는다면, 법적으로 누구의 권리가 더 빠를까요?
| 구분 | 세입자 (전입신고) | 은행 (근저당권) |
|---|---|---|
| 효력 발생 시점 | 신고한 날의 다음 날 0시 | 등기소 접수 당일 즉시 (낮) |
| 순위 경쟁 | 2순위 (후순위) | 1순위 (선순위) |
👉 결과: 같은 날 1월 17일에 세입자가 전입신고를 하고, 집주인이 대출 등기를 접수하면 은행이 이깁니다. 은행은 17일 낮부터 권리가 생기고, 세입자는 18일 0시부터 권리가 생기기 때문입니다.
2. 시나리오로 보는 '전세 사기' 수법
이 허점을 악용한 전형적인 사기 수법은 다음과 같습니다.
- 오전 10시: 세입자가 잔금을 치르고 이사를 시작합니다.
- 오전 11시: 세입자는 안심하고 주민센터에 가서 전입신고와 확정일자를 받습니다. (세입자 생각: "난 이제 안전해!")
- 오후 2시: 집주인은 세입자 몰래 은행에 가서 담보 대출을 신청하고 등기를 접수합니다.
- 결과: 은행의 근저당권은 당일(2시) 효력 발생, 세입자의 대항력은 다음 날 0시 발생.
→ 집이 경매로 넘어가면 은행이 돈을 먼저 다 가져가고, 세입자는 보증금을 날립니다.
3. 그래서 특약에 '다음 날'을 박제해야 합니다
이 '마의 시간'을 메우기 위해 특약이 필요한 것입니다. 단순히 "잔금일에 대출받지 않는다"라고 하면 애매할 수 있으므로, 반드시 내 효력이 발생하는 시점까지 막아둬야 합니다.
✅ 올바른 특약 문구
"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권(근저당권 등) 설정을 금지한다."
이렇게 적어두면, 집주인이 잔금일에 대출을 몰래 받더라도 '계약 위반'이 되어 계약 해지 및 손해배상 청구가 가능해지며, 사기 고의성을 입증하는 강력한 증거가 됩니다.
이사 당일 꼭 해야 할 일
특약을 넣었다고 끝이 아닙니다. 잔금을 보내기 직전에 등기부등본을 한 번 확인하시고, 전입신고를 마친 당일 저녁이나 다음 날 아침에 다시 한번 등기부등본을 떼어보세요.
혹시라도 '접수 중'인 등기가 있거나 근저당이 설정되어 있다면 즉시 중개사와 집주인에게 항의하고 조치를 취해야 합니다.