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| LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR |
집 살 때 꼭 알아야 할 대출 용어 총정리! 집값을 기준으로 하는 LTV, 소득을 기준으로 하는 DTI, 그리고 영끌을 막는 최종 관문 DSR의 차이점을 명쾌하게 해설합니다. 내 연봉으로 얼마까지 빌릴 수 있는지 계산하는 방법과 스트레스 DSR 개념까지 확인하세요.
부동산 대출 용어, 어렵게 생각하지 마세요. 은행 입장에서 생각하면 간단합니다.
"이 집이 얼마짜린데?(LTV)" 그리고 "너 1년에 얼마 벌어서 갚을 건데?(DTI/DSR)" 이 두 가지를 묻는 것입니다.
1. LTV (Loan To Value): "집값 대비 얼마나?"
주택 담보 인정 비율입니다. 집을 담보로 맡길 때, 집값의 몇 %까지 빌려줄 것인가를 뜻합니다.
- 공식: (대출 가능 금액 / 주택 가격) × 100
- 예시: 5억 원짜리 아파트를 사는데 LTV 70%가 적용된다면?
- 5억 × 0.7 = 최대 3억 5천만 원까지 대출 가능
- 특징: 지역(규제지역 여부)과 주택 보유 수에 따라 비율이 달라집니다.
2. DTI (Debt To Income): "소득 대비 빚(이자)은?"
총부채 상환 비율입니다. 내 연봉에서 대출 갚는 데 얼마를 쓰는지 따지는 것입니다. DSR보다는 조금 느슨한 기준입니다.
- 계산 범위: (주택담보대출 원금+이자) + (기타 대출의 이자만)
- 특징: 신용대출이나 마이너스 통장은 '이자' 나가는 것만 계산에 포함해주므로, 한도가 비교적 넉넉하게 나옵니다.
3. DSR (Debt Service Ratio): "영끌 방지턱 (최종 보스)"
총부채 원리금 상환 비율입니다. 현재 가장 강력한 대출 규제입니다.
- 계산 범위: (주택담보대출 원금+이자) + (기타 모든 대출의 원금+이자)
- 핵심: 신용대출, 자동차 할부금, 학자금 대출 등 모든 빚의 '원금'까지 갚는 능력을 봅니다.
- 예시: 연봉 5천만 원인 사람이 DSR 40% 규제를 받는다면?
- 1년 동안 갚아야 할 모든 빚의 원금과 이자 합계가 2,000만 원(5천×0.4)을 넘을 수 없습니다.
- 이미 자동차 할부로 월 100만 원씩 나가고 있다면? 주택 담보 대출 한도가 확 줄어듭니다.
4. 한눈에 보는 비교표
| 구분 | 기준 | 기타 대출 포함 범위 | 난이도 |
|---|---|---|---|
| LTV | 집값 (담보 가치) | - | ★☆☆ (기본) |
| DTI | 내 소득 (연봉) | 기타 대출의 이자만 포함 | ★★☆ (보통) |
| DSR | 내 소득 (연봉) | 기타 대출의 원금+이자 포함 | ★★★ (어려움) |
💣 2026년 이슈: 스트레스 DSR
금리가 오를 것을 대비해, 실제 금리보다 가산 금리(스트레스 금리)를 더해서 한도를 더 빡빡하게 계산하는 제도입니다. 즉, 예전보다 대출 한도가 수천만 원 더 줄어들 수 있으니 자금 계획을 보수적으로 짜야 합니다.
마이너스 통장부터 정리하세요
LTV가 아무리 높아도 DSR 40%(1금융권 기준)에 걸리면 대출이 안 나옵니다. 주택 담보 대출을 최대로 받고 싶다면, 가지고 있는 마이너스 통장이나 신용대출을 먼저 상환해서 '기타 부채'를 없애는 것이 한도를 늘리는 유일한 비법입니다.