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1천만 원으로는 오피스텔 한 칸도 사기 어렵습니다. 하지만 상장 리츠 주식을 사면 오피스 빌딩·물류센터의 임대료를 배당으로 나눠 받을 수 있습니다.
문제는 "그래서 실제로 얼마가 통장에 들어오느냐"입니다. 같은 배당이라도 어느 계좌에서 받느냐에 따라 세금이 0원에서 15.4%까지 달라집니다.
그래서 이 글은 계산표부터 보여 드립니다. 그다음 매수 방법, 계좌별 세금, 직접 임대와의 비교 순서로 정리했습니다. 제도 내용은 2026년 10월 15일 확인 기준이며, 부동산투자회사법·조세특례제한법 조문과 증권사·운용사 공식 안내를 근거로 했습니다.
1. 상장 리츠 배당 계산표, 1천만·5천만 원이면 얼마 받나
배당수익률 5%와 7%를 가정해 1년 동안 받는 배당을 계산했습니다. 주가와 배당금은 매년 달라지므로, 비교를 위한 단순 계산입니다.
1년 세전 배당
| 투자금 | 배당수익률 5% | 배당수익률 7% |
|---|---|---|
| 1천만 원 | 50만 원 | 70만 원 |
| 5천만 원 | 250만 원 | 350만 원 |
1년 세후 배당 (일반 계좌 15.4% vs 분리과세 신청 9.9%)
| 투자금·수익률 | 일반 계좌 (15.4%) | 분리과세 신청 (9.9%) | 차이 |
|---|---|---|---|
| 1천만 원·5% | 42만3,000원 | 45만500원 | 2만7,500원 |
| 1천만 원·7% | 59만2,200원 | 63만700원 | 3만8,500원 |
| 5천만 원·5% | 211만5,000원 | 225만2,500원 | 13만7,500원 |
| 5천만 원·7% | 296만1,000원 | 315만3,500원 | 19만2,500원 |
월로 나누면 5천만 원·7%일 때 일반 계좌는 약 24만7,000원, 분리과세는 약 26만3,000원입니다. 1천만 원·5%라면 한 달 3만5,000~3만8,000원 정도입니다.
3년 합계 세후 배당 (ISA까지 비교)
공모리츠 분리과세와 ISA는 모두 '3년'이 기준이라 3년 합계로 맞춰 봤습니다.
| 투자금·수익률 | 3년 세전 | 일반 계좌 | 분리과세 신청 | ISA 일반형 | ISA 서민형 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1천만 원·5% | 150만 원 | 126만9,000원 | 135만1,500원 | 150만 원 | 150만 원 |
| 1천만 원·7% | 210만 원 | 177만6,600원 | 189만2,100원 | 209만100원 | 210만 원 |
| 5천만 원·5% | 750만 원 | 634만5,000원 | 675만7,500원 | 한 번에 못 넣음 | 한 번에 못 넣음 |
| 5천만 원·7% | 1,050만 원 | 888만3,000원 | 946만500원 | 한 번에 못 넣음 | 한 번에 못 넣음 |
(ISA 일반형은 비과세 200만 원을 넘는 10만 원에만 9.9%를 매겼습니다. ISA는 연 납입 한도가 2,000만 원이라 5천만 원을 첫해에 모두 넣을 수 없습니다.)
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2. 상장 리츠, 왜 배당을 많이 줄까
리츠(REITs)는 여러 투자자의 돈을 모아 부동산을 사고, 임대료와 매각 차익을 나눠 주는 회사입니다. 그중 증권거래소에 상장돼 주식처럼 사고파는 것이 상장 리츠입니다.
배당이 많은 이유는 법에 있습니다. 부동산투자회사법 제28조는 리츠가 해당 연도 이익배당한도의 90% 이상을 주주에게 배당하도록 정합니다. 번 돈 대부분을 쌓아 두지 않고 나눠야 한다는 뜻입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 배당 의무 | 이익배당한도의 90% 이상 (자기관리 리츠는 50% 이상) |
| 초과 배당 | 위탁관리 리츠는 감가상각비 범위에서 이익을 넘겨 배당 가능 |
| 차입 한도 | 자기자본의 2배 (주주총회 특별결의 시 10배까지) |
| 근거 | 부동산투자회사법 제28조·제29조 |
다만 '90% 배당'은 배당금을 보장한다는 뜻이 아닙니다. 임대료가 줄거나 이자 비용이 늘면 이익이 줄고, 배당도 같이 줄어듭니다.
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3. 리츠 투자 방법, 계좌 개설부터 배당 입금까지
상장 리츠는 일반 주식과 같은 방식으로 삽니다. 순서는 다섯 단계입니다.
- 계좌 고르기: 일반 주식 계좌, 중개형 ISA, 연금저축(펀드)·IRP 중 어디서 살지 정합니다. 세금이 달라지므로 4장을 먼저 보세요.
- 종목 찾기: 증권사 앱에서 '리츠'를 검색하면 상장 리츠 목록이 나옵니다. 국토교통부 리츠정보시스템에서도 리츠 현황을 볼 수 있습니다.
- 공시 확인: 투자보고서와 DART 공시에서 보유 자산, 임차인, 차입금, 결산 주기를 확인합니다.
- 매수: 1주 단위로 살 수 있어 소액으로 시작할 수 있습니다.
- 배당 받기: 결산 기준일에 주주명부에 올라 있어야 합니다. 주식은 사고 2영업일 뒤에 결제되므로 기준일 2영업일 전까지 사야 합니다.
리츠마다 결산 주기가 다릅니다. 1년에 두 번 배당하는 곳도 있고, 분기마다 주는 곳도 있습니다. '월 배당'을 원한다면 결산월이 서로 다른 리츠를 섞거나 리츠 ETF를 고르는 방법이 있습니다.
4. 리츠 세금, 계좌에 따라 0%부터 15.4%까지
같은 리츠 배당이라도 계좌마다 세금이 다릅니다. 핵심만 표로 정리했습니다.
| 계좌 | 배당 세금 | 조건·한도 |
|---|---|---|
| 일반 주식 계좌 | 15.4% 원천징수 | 금융소득 연 2천만 원 초과 시 종합과세 |
| 공모리츠 분리과세 신청 | 9.9%(국세 9%) 분리과세 | 1인당 5천만 원, 투자일부터 3년, 2026년 12월 31일까지 투자분 |
| 중개형 ISA | 200만 원(서민형 400만 원)까지 비과세, 초과분 9.9% | 연 2천만 원·총 1억 원 납입, 3년 이상 유지 |
| 연금저축·IRP | 운용 중 과세 안 함 | 연금으로 받을 때 연금소득세 |
공모리츠 분리과세 9.9%, 신청해야 적용된다
조세특례제한법 제87조의7은 공모 리츠와 공모 부동산펀드 배당에 9% 분리과세를 정합니다. 지방소득세를 더하면 9.9%이고, 금융소득종합과세 합산에서도 빠집니다.
- 한도: 거주자 1인당 전 금융회사 합계 투자금 5천만 원
- 기간: 투자일부터 3년 이내에 생긴 배당
- 기한: 2026년 12월 31일까지 투자한 분
- 신청: 증권사 앱·영업점에서 종목을 지정해 신청. 신청 전에 받은 배당은 소급되지 않습니다.
- 주의: 3년 안에 팔면 감면받은 세금을 추징합니다. 다른 공모 부동산 상품으로 갈아타는 경우 등은 예외입니다.
적용 기한이 2026년 말이므로 2027년 이후 새로 사는 분은 세법 개정 결과를 다시 확인해야 합니다.
ISA와 연금계좌에서 상장 리츠 담기
중개형 ISA에서는 상장 리츠를 일반 주식처럼 살 수 있습니다. 조세특례제한법 제91조의18에 따라 이자·배당소득 합계 200만 원까지 비과세입니다. 총급여 5천만 원 이하 등 서민형 조건이면 400만 원까지입니다.
연금저축펀드에서도 2022년 10월 7일부터 공모 리츠에 투자할 수 있게 됐습니다(미래에셋자산운용 안내). IRP는 그 전부터 가능했습니다. 다만 IRP는 위험자산 비중을 적립금의 70%까지로 제한합니다.
연금계좌 안에서 받은 배당은 바로 세금을 떼지 않고 다시 투자됩니다. 나중에 연금으로 받을 때 나이에 따라 5.5~3.3%의 연금소득세를 냅니다. 연금 외로 꺼내면 세율이 높아지므로 노후 자금용으로 담는 것이 맞습니다.
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5. 상장 리츠 vs 직접 임대, 1억 원이면 어느 쪽이 남을까
리츠는 '간접 건물주'입니다. 그렇다면 같은 돈으로 소형 오피스텔을 사서 월세를 받는 것과 비교하면 어떨까요. 아래 숫자는 비교를 위한 가정입니다.
가정: 1억 원 오피스텔, 월세 45만 원, 보증금은 계산을 단순하게 하려고 뺐습니다. 리츠는 1억 원, 배당수익률 5%로 봤습니다.
| 항목 | 오피스텔 직접 임대 | 상장 리츠 |
|---|---|---|
| 초기 비용 | 취득세 4.6% 460만 원 + 중개보수 50만 원(0.5% 가정) | 증권사 매매 수수료 수준 |
| 1년 수입 | 월세 540만 원 | 배당 500만 원 |
| 공실 1개월 가정 | −45만 원 | 해당 없음(리츠 전체 공실률에 반영) |
| 재산세·수선비 | 연 60만 원 가정 | 리츠가 부담(배당에 반영) |
| 세전 순수입 | 435만 원 | 500만 원 |
| 총 투입액 대비 | 약 4.1% (1억 510만 원 기준) | 5.0% |
| 세금 | 주택 수·다른 소득에 따라 임대소득세 | 15.4% 또는 9.9% 원천징수로 끝 |
| 팔 때 | 매수자 찾는 데 몇 달, 양도세 | 장중 바로 매도 |
표면 수익률이 비슷해도 직접 임대는 취득세와 공실, 관리 비용이 수익을 깎습니다. 반대로 리츠는 주가가 매일 움직입니다. 금리가 오르면 주가가 떨어져 배당보다 큰 평가손실이 날 수도 있습니다.
| 이런 분이라면 | 더 맞는 쪽 |
|---|---|
| 소액으로 시작하고 관리에 시간을 쓰기 싫다 | 상장 리츠 |
| 언제든 현금화할 수 있어야 한다 | 상장 리츠 |
| 대출을 활용해 자산 가격 상승까지 노린다 | 직접 임대 |
| 주가 변동을 보면 불안하다 | 직접 임대(다만 공실 위험) |
직접 임대의 세금은 주택 수와 다른 소득에 따라 크게 달라집니다. 분리과세 14%와 종합과세 중 무엇이 유리한지는 아래 글에서 계산해 볼 수 있습니다.
📌 함께 읽으면 좋은 글: "월세 받는 집주인, 세금 얼마 내나요?" 주택 임대소득세 과세 기준과 분리과세 계산법 완벽 정리 (2026년 기준)
6. 상장 리츠 고르기 전 체크리스트
배당수익률 숫자만 보고 고르면 안 됩니다. 배당이 높은 이유가 주가 급락 때문일 수도 있습니다. 매수 전에 아래를 확인하세요.
- [ ] 배당 이력: 최근 몇 년 동안 배당이 꾸준했는지, 일회성 매각 차익 배당이 섞였는지
- [ ] 자산 종류: 오피스·물류·리테일·호텔 등 어떤 부동산인지, 한 건물에 몰려 있는지
- [ ] 임차인: 핵심 임차인이 누구인지, 임대차 만기가 언제 몰려 있는지
- [ ] 차입금: 차입 비율과 만기, 금리가 고정인지 변동인지
- [ ] 증자 계획: 유상증자로 주식 수가 늘면 1주당 배당이 줄 수 있음
- [ ] 결산 주기: 연 2회인지 분기인지, 기준일이 언제인지
공시는 리츠정보시스템과 DART에서 볼 수 있습니다. 한 종목에 몰기보다 자산 종류가 다른 리츠 2~3개나 리츠 ETF로 나누면 한 건물의 공실 충격을 줄일 수 있습니다.
7. 자주 묻는 질문
Q. 리츠 배당이 많으면 금융소득종합과세 대상이 되나요? 이자·배당을 합친 금융소득이 연 2천만 원을 넘으면 종합과세 대상입니다. 5천만 원·7%(350만 원)라면 다른 금융소득이 많지 않은 한 해당하지 않습니다. 분리과세를 신청한 리츠 배당은 이 합산에서 빠집니다.
Q. 분리과세와 ISA 중 무엇이 낫나요? 1천만~2천만 원 규모라면 ISA 비과세가 대체로 유리합니다. ISA 한도를 넘는 돈은 일반 계좌에서 분리과세를 신청하는 식으로 나눠 담을 수 있습니다.
Q. 리츠 ETF도 분리과세가 되나요? 투자재산 전부를 공모 리츠 등에 투자하는 공모 집합투자기구도 제87조의7 대상에 포함됩니다. 상품마다 해당 여부가 다르니 운용사 안내에서 '분리과세 가능' 표시를 확인하세요.
8. 1억 원 오피스텔 대신 1천만 원 리츠, 출발선은 계좌 선택이다
상장 리츠는 소액으로 임대 수익을 나눠 받는 가장 쉬운 방법입니다. 같은 1천만 원·5% 배당도 일반 계좌면 1년 42만3,000원, 분리과세면 45만500원, ISA면 3년간 사실상 비과세입니다.
다만 배당은 보장되지 않고, 주가는 금리와 부동산 경기에 따라 흔들립니다. 계좌를 먼저 정하고, 공시로 자산과 차입 구조를 확인한 뒤 나눠 담는 것이 상장 리츠 투자의 기본입니다.