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8억 9천만 원 아파트와 9억 원 아파트의 가격 차이는 1천만 원입니다. 그런데 중개보수 계산을 해 보면 상한 기준 복비 차이는 약 94만 원입니다. 요율 구간이 바뀌기 때문입니다.
중개보수 계산은 공식만 알면 어렵지 않습니다. 거래금액을 구하고, 구간 요율을 곱하고, 한도액과 비교하면 끝납니다. 월세는 여기에 환산보증금이라는 단계가 하나 더 붙습니다.
이 글은 2026년 9월 말 기준 요율표로 매매·전세·월세 금액별 예시를 직접 계산해 표로 정리했습니다. 부가세, 오피스텔 요율, 잔금 날 확인할 영수증 체크리스트도 함께 담았습니다.
1. 중개보수 계산의 기본 공식
중개보수는 거래금액 × 상한요율로 구합니다. 계산 결과가 한도액보다 크면 한도액까지만 받을 수 있습니다.
- 매매·교환: 거래금액 = 매매가격
- 전세: 거래금액 = 전세보증금
- 월세: 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
- 월세 환산액이 5천만 원 미만이면: 보증금 + (월세 × 70)
이 금액은 상한입니다. 실제 보수는 상한 안에서 중개사와 의뢰인이 협의해 정합니다. 또 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각자 냅니다.
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2. 2026년 주택 중개보수 요율표
현재 요율표는 2021년 10월 국토교통부가 공인중개사법 시행규칙을 고치면서 바뀐 체계입니다. 각 시·도는 이 기준을 조례에 반영했습니다. 서울시는 2021년 12월 30일부터 적용하고 있습니다.
2026년 8월 28일 시행된 시행규칙 개정은 오피스텔 보수를 "협의해 정한다"는 문구를 명확히 한 것입니다. 주택 요율 숫자 자체는 바뀌지 않았습니다.
매매·교환 (주택, 분양권 포함)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만~2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억~9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억~12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억~15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
임대차 (전세·월세)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만~1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억~6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억~12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억~15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
상가·토지 등 주택 외 부동산은 0.9% 이내에서 협의합니다. 주택과 표가 다르니 섞어 쓰지 않도록 주의하세요.
3. 매매 중개보수 계산 예시표
아래는 상한요율을 그대로 적용한 한쪽(매도인 또는 매수인) 기준 금액입니다. 부가세는 빠져 있습니다.
| 매매가격 | 요율 | 계산값 | 상한 중개보수 |
|---|---|---|---|
| 3천만 원 | 0.6% | 18만 원 | 18만 원 |
| 1억 원 | 0.5% | 50만 원 | 50만 원 |
| 1억 9천만 원 | 0.5% | 95만 원 | 80만 원(한도) |
| 3억 원 | 0.4% | 120만 원 | 120만 원 |
| 5억 원 | 0.4% | 200만 원 | 200만 원 |
| 8억 9천만 원 | 0.4% | 356만 원 | 356만 원 |
| 9억 원 | 0.5% | 450만 원 | 450만 원 |
| 13억 원 | 0.6% | 780만 원 | 780만 원 |
| 20억 원 | 0.7% | 1,400만 원 | 1,400만 원 |
1억 9천만 원 거래는 계산값이 95만 원이지만 한도액 80만 원에서 멈춥니다. 반대로 9억 원 경계를 넘으면 요율이 0.1%p 올라 보수가 크게 뜁니다. 가격 협상 단계에서 경계선을 알고 있으면 중개보수 계산 결과를 미리 예상할 수 있습니다.
📌 함께 읽으면 좋은 글: 아파트 복비, 계약 날 줘야 할까? 중개수수료 법적 지급 시기와 협상 꿀팁
4. 전세 중개보수 계산 예시표
전세는 보증금이 곧 거래금액입니다. 6억 원을 넘는 순간 요율이 0.3%에서 0.4%로 오릅니다.
| 전세보증금 | 요율 | 계산값 | 상한 중개보수 |
|---|---|---|---|
| 4천만 원 | 0.5% | 20만 원 | 20만 원 |
| 8천만 원 | 0.4% | 32만 원 | 30만 원(한도) |
| 2억 원 | 0.3% | 60만 원 | 60만 원 |
| 3억 원 | 0.3% | 90만 원 | 90만 원 |
| 5억 9천만 원 | 0.3% | 177만 원 | 177만 원 |
| 6억 원 | 0.4% | 240만 원 | 240만 원 |
| 13억 원 | 0.5% | 650만 원 | 650만 원 |
5억 9천만 원과 6억 원의 차이는 1천만 원입니다. 그런데 중개보수 상한은 63만 원 차이가 납니다. 보증금을 조정할 여지가 있다면 이 경계를 염두에 두세요.
5. 월세 중개보수 계산은 환산보증금부터
월세는 보증금과 월세를 하나의 거래금액으로 바꾼 뒤 요율을 곱합니다. 이 금액을 흔히 환산보증금이라고 부릅니다.
| 보증금 / 월세 | 환산 방식 | 거래금액 | 요율 | 상한 중개보수 |
|---|---|---|---|---|
| 300만 / 40만 원 | ×100 = 4,300만 → 5천 미만이라 ×70 | 3,100만 원 | 0.5% | 15만 5천 원 |
| 500만 / 50만 원 | ×100 | 5,500만 원 | 0.4% | 22만 원 |
| 1,000만 / 70만 원 | ×100 | 8,000만 원 | 0.4% | 30만 원(한도) |
| 5,000만 / 100만 원 | ×100 | 1억 5천만 원 | 0.3% | 45만 원 |
| 1억 / 150만 원 | ×100 | 2억 5천만 원 | 0.3% | 75만 원 |
첫 줄처럼 ×100으로 계산한 값이 5천만 원 미만이면 ×70으로 다시 계산합니다. 소액 월세의 부담을 줄이려는 장치입니다. 원룸 월세라면 이 규칙 하나로 몇만 원이 달라집니다.
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6. 부가세는 별도, 일반·간이과세에 따라 다르다
요율표의 금액에는 부가가치세가 들어 있지 않습니다. 서울시 요율 안내도 부가세는 별도라고 밝히고 있습니다.
- 일반과세자 중개사무소: 중개보수의 10%를 부가세로 더 낼 수 있습니다. 3억 원 전세 상한 90만 원이면 합계 99만 원입니다.
- 간이과세자 중개사무소: 법제처는 간이과세자도 법정 보수와 별도로 부가세를 받을 수 있다고 해석했습니다(2016년). 다만 간이과세자의 실제 세 부담은 일반과세자보다 낮습니다. 얼마를 더 낼지는 계약 전에 미리 확인해 정하는 것이 좋습니다.
사무소가 어떤 과세 유형인지는 사업자등록증이나 국세청 홈택스 사업자 상태 조회로 확인할 수 있습니다. 부가세를 포함한 금액인지, 별도인지 계약 전에 말로 확인해 두면 잔금 날 다툼이 줄어듭니다.
7. 오피스텔 중개보수 계산은 요율이 다르다
주거용 오피스텔은 주택 요율표가 아니라 별도 요율을 씁니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌, 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 경우입니다.
| 구분 | 매매·교환 | 임대차 |
|---|---|---|
| 주거용 오피스텔(85㎡ 이하, 설비 갖춤) | 0.5% 이내 | 0.4% 이내 |
| 그 밖의 오피스텔 | 0.9% 이내 | 0.9% 이내 |
오피스텔에는 한도액이 없습니다. 그래서 같은 금액이라도 주택보다 비쌀 수 있습니다. 보증금 1,000만 원·월세 80만 원이면 환산 9,000만 원입니다. 주택은 한도 30만 원이지만 주거용 오피스텔은 상한 36만 원입니다.
2026년 8월 28일부터 시행된 개정 시행규칙은 이 요율 안에서 서로 협의해 정한다는 점을 명확히 했습니다. 상한을 그대로 받아야 하는 금액이 아니라는 뜻입니다.
8. 중개보수 협의 요령과 잔금 날 체크리스트
상한요율은 최대치일 뿐입니다. 협의는 계약서를 쓰기 전에 하는 것이 가장 효과적입니다. 계약 뒤에는 이미 서비스가 끝난 상태라 조정 여지가 줄어듭니다.
협의할 때
- 중개보수 계산 결과(상한)를 먼저 알고 대화를 시작
- 부가세 포함 여부를 함께 확인
- 합의한 금액과 요율을 문자 등 기록으로 남기기
계약서·잔금 날 체크리스트
- [ ] 중개대상물 확인·설명서에 중개보수 금액과 산출 내역이 적혀 있는가
- [ ] 적힌 금액이 요율표 상한과 한도액을 넘지 않는가
- [ ] 사무소에 중개보수 요율표가 게시돼 있는가
- [ ] 현금·계좌이체로 10만 원 이상 냈다면 현금영수증을 받았는가
- [ ] 영수증의 사업자명이 계약서의 중개사무소와 같은가
- [ ] 실비(권리관계 확인 등)를 따로 요구하면 영수증을 받았는가
부동산중개업은 현금영수증 의무발행 업종입니다. 10만 원 이상을 현금으로 받으면 요청이 없어도 발급해야 합니다. 법정 한도를 넘겨 받는 것은 공인중개사법상 금지행위입니다. 넘겨 낸 부분은 반환을 청구할 수 있고, 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금 대상입니다.
9. 중개보수 계산, 경계선만 알아도 절반은 끝난다
중개보수 계산의 핵심은 구간과 한도입니다. 매매는 9억·12억·15억 원, 임대차는 6억·12억·15억 원이 요율이 바뀌는 선입니다.
월세라면 환산보증금을 먼저 구하세요. 오피스텔이라면 주택 표가 아닌 별도 요율을 적용하세요. 이 두 가지와 부가세 여부만 확인해도 복비 때문에 당황할 일은 크게 줄어듭니다.