부동산 계약, 이 7가지만 확인해도 사기 안 당합니다. 전세/매매 계약 전 필수 체크리스트 ~ 자산의 정석

부동산 계약 전 체크리스트

부동산 계약 전 등기부등본의 '을구'만 보고 계신가요? 깡통전세를 피하기 위한 근저당 확인법부터 집주인의 체납 세금 확인, 불법 건축물 여부, 그리고 보증금을 지키는 '필수 특약' 3가지까지. 전문가가 알려주는 계약 단계별 안전 체크리스트를 공개합니다.

큰돈이 오가는 부동산 거래, 마음은 급하고 용어는 어렵습니다. 하지만 "설마 별일 있겠어?" 하고 넘어갔던 사소한 부분이 나중에 법적 분쟁의 씨앗이 됩니다.

복잡한 법률 용어는 빼고, 내 보증금을 지키기 위해 눈으로 직접 확인해야 할 7가지 핵심 포인트만 콕 집어 알려드립니다. 이 리스트를 캡처해서 계약 날 가져가세요.

1. 등기부등본: '말소기준권리'와 '신탁' 확인

가장 기본입니다. 표제부, 갑구, 을구를 보는데, 특히 두 가지는 목숨 걸고 봐야 합니다.

근저당권 (빚): [을구]를 보세요. 집주인이 집을 담보로 은행에 얼마를 빌렸는지 나옵니다. (내 보증금 + 근저당 설정액)이 집값의 70%를 넘으면 위험합니다.
신탁 등기: [갑구]에 소유자가 개인이 아니라 'OO신탁'으로 되어 있다면? 절대 그냥 계약하면 안 됩니다. 신탁원부를 발급받아 임대차 권한이 누구에게 있는지 확인하고, 신탁사의 동의서를 받아야 합니다. (이거 놓쳐서 사고 많이 납니다.)

등기부등본에는 안 나오는데 건축물대장에는 나오는 게 있습니다. 바로 불법 확장이나 불법 개조 사실입니다.

대장 상단에 노란색으로 [위반건축물]이라고 찍혀 있다면 전세 대출이 거절될 확률이 매우 높습니다. 전세보증보험 가입도 불가능할 수 있으니 반드시 '정부24'에서 열람해 보세요.

계약하러 나온 사람이 등기부등본상의 소유자와 일치하는지 신분증(주민등록증/운전면허증)을 대조해야 합니다.

⚠️ 대리인이 왔다면?
배우자나 가족이라도 대리인입니다. 반드시 집주인의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서(본인 발급용)를 원본으로 확인하고 가져가야 합니다. 영상 통화로 집주인 얼굴을 확인하는 것도 좋습니다.

집주인이 등기부에는 깨끗한데, 알고 보니 세금을 수억 원 체납했다면? 집이 경매로 넘어가면 국세가 내 보증금보다 먼저(0순위) 빠져나갑니다.

계약 전에 집주인에게 '국세/지방세 완납증명서'를 보여달라고 요구하세요. 최근 법이 개정되어 임차인이 요구하면 집주인은 의무적으로 보여줘야 합니다. (또는 임차인이 직접 열람 가능)

계약서 하단 특약란은 비워두지 말고 나를 지키는 문구로 채워야 합니다.

대출 불가 시 반환: "전세자금대출/보증보험 가입 불가 시 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다."
권리 변동 금지: "임차인의 잔금 지급일 다음 날까지 현재의 등기부 상태(근저당 등)를 유지한다." (내가 전입신고 하기 전에 몰래 대출받는 것을 막기 위함)
세금 체납: "국세, 지방세 체납 사실이 확인될 경우 계약을 해지하고 보증금을 반환한다."

계약금, 중도금, 잔금 등 모든 돈은 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로만 보내야 합니다.

"남편 계좌로 보내주세요", "관리 부동산 계좌로 보내세요" 등은 모두 거절하세요. 나중에 사고가 터졌을 때 "나는 돈 받은 적 없다"라고 발뺌하면 증명하기 어렵습니다.

이사를 하고 잔금을 치른 당일 즉시 주민센터(또는 정부24)에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다.

이걸 해야 비로소 '대항력(집주인이 바뀌어도 살 수 있는 권리)'과 '우선변제권(경매 시 배당받을 권리)'이 생깁니다. 미루지 말고 이사하는 도중에라도 잠시 짬을 내서 처리하세요.

부동산 계약에서 "좋은 게 좋은 거지"라는 말은 통하지 않습니다. 집주인이나 중개사가 까다롭다고 눈치를 주더라도, 7가지 체크리스트는 끝까지 확인해야 합니다.

나의 소중한 자산을 지킬 수 있는 사람은 결국 나 자신뿐입니다. 꼼꼼한 확인으로 안전하고 행복한 보금자리를 마련하시길 바랍니다!