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| 부동산 재계약 시 필수 특약 |
전세 만기 앞두고 계신가요? 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이부터, 보증금 증액 시 확정일자 받는 순서, 그리고 등기부등본상 '근저당' 확인까지. 소중한 보증금을 지키면서 안전하게 계약 연장하는 법을 완벽 가이드합니다.
전세 사기 이슈가 여전한 요즘, 살던 집을 연장할 때도 안심할 수는 없습니다. 집주인과 원만하게 합의했다고 해서 덜컥 계약서부터 다시 쓰면, 나의 '대항력(보증금 보호 순위)'이 밀려날 수 있다는 사실 알고 계셨나요?
상황별로 딱 3가지만 기억하세요. 보증금 변동 여부에 따라 대처법이 완전히 다릅니다.
1. 조건 변경 없음: "가만히 있는 게 최고" (묵시적 갱신)
만기 6개월~2개월 전까지 집주인도, 세입자도 아무 말이 없다면? 축하드립니다. '묵시적 갱신'이 되었습니다.
- 특징: 이전 계약과 동일한 조건(금액, 기간)으로 2년 더 연장된 것으로 봅니다. 계약서를 다시 쓸 필요도, 확정일자를 다시 받을 필요도 없습니다.
- 세입자 특권: 묵시적 갱신 상태에서는 세입자가 언제든 "나가겠다"고 통보할 수 있으며, 통보 3개월 뒤 효력이 발생합니다. (반대로 집주인은 2년간 세입자를 내보낼 수 없습니다.)
2. 보증금 증액 시: "새 계약서 쓰지 마세요!"
집주인이 "보증금 5% 올려주세요"라고 해서 합의했다면 서류 작성이 중요합니다. 이때 기존 계약서를 찢고 전체 금액으로 새 계약서를 쓰면 절대 안 됩니다. 기존 확정일자의 효력(순위)이 사라지기 때문입니다.
✅ 올바른 증액 계약법
- 등기부등본 재확인: 그동안 집주인이 몰래 대출을 받지는 않았는지, '근저당권' 등 새로운 권리 침해가 없는지 반드시 확인하세요. (만약 근저당이 새로 생겼다면 증액을 거부하거나 이사를 고려해야 합니다.)
- 변경 계약서 작성: '기존 보증금 O억 원에서 O천만 원을 증액한다'는 내용이 담긴 증액 계약서를 따로 작성하거나, 기존 계약서의 특약사항에 내용을 추가하고 날인합니다.
- 확정일자 받기: '증액된 금액(O천만 원)'에 대해서만 주민센터에서 확정일자를 새로 받습니다. (기존 확정일자는 그대로 둡니다.)
3. 필수 체크: 보증보험 연장
전세보증금 반환보증(HUG, HF, SGI)에 가입되어 있다면, 계약을 연장하면서 보증보험도 반드시 갱신해야 합니다.
- 묵시적 갱신일 때: 별도 계약서가 없으므로 집주인과 나눈 문자 내역이나 통화 녹음 등을 증빙으로 제출하여 기간을 연장해야 합니다.
- 증액했을 때: 증액된 금액만큼 보험료를 더 내고 가입 금액을 높여야 합니다. (이때 공시지가 하락으로 가입이 거절될 수도 있으니, 증액 합의 전에 보증보험 가입 가능 여부부터 확인하는 것이 순서입니다!)
💡 계약갱신청구권은 언제 쓰나요?
집주인이 "실거주할 거니 나가달라"고 하거나 "보증금을 왕창(5% 초과) 올려달라"고 할 때 쓰는 방어권입니다. 묵시적 갱신이 될 것 같은 분위기라면 굳이 먼저 "청구권 쓰겠습니다"라고 말해서 카드를 버릴 필요가 없습니다.
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등기부등본은 오늘 떼보세요
재계약의 핵심은 '내 보증금 순위 지키기'입니다. 2년 사이 집주인의 경제 상황이 어떻게 변했는지 우리는 모릅니다.
지금 당장 '인터넷 등기소' 앱을 켜서 등기부등본 을구(소유권 이외의 권리)를 확인해 보세요. 깨끗하다면 안심하고 연장하셔도 좋습니다.