 |
| 부동산 매매 계약 필수 특약 |
매매 계약서에 도장 찍기 전 확인하셨나요? 잔금일 전 대출 금지 조항부터 골치 아픈 누수 책임의 명확한 기간 설정, 세입자 명도 문제, 그리고 제세공과금 정산까지. 법적 분쟁을 막고 안전하게 등기 치기 위해 반드시 넣어야 할 5가지 필수 특약 문구를 공개합니다.
집을 사고팔 때 가장 많이 싸우는 이유가 무엇일까요? 바로 "계약할 땐 말 없었잖아!"입니다. 누수가 발견되거나, 잔금 치르기 전에 집주인이 몰래 대출을 받거나 하는 황당한 일들이 실제로 벌어집니다.
말로 한 약속은 법적 효력이 약합니다. 반드시 계약서 하단 '특약 사항'에 문구로 박아넣어야 합니다. 매수인(사는 사람) 입장에서 꼭 챙겨야 할 5가지를 알려드립니다.
1. 등기부 방어: "추가 대출 금지"
계약금을 내고 잔금을 치르기까지 보통 1~3달이 걸립니다. 그 사이에 집주인(매도인)이 이 집을 담보로 대출을 받아버리면? 내 순위가 밀려 위험해집니다.
✅ 필수 문구
"매도인은 계약 체결 당시의 등기부등본상 권리 관계를 잔금 익일까지 유지한다. 이를 위반할 시 계약은 무효로 하며, 매도인은 매수인에게 계약금의 배액을 배상한다."
2. 빚 청산: "근저당 말소 조건"
대부분의 집에는 은행 대출(근저당)이 껴 있습니다. 내가 잔금을 주면 그 돈으로 집주인이 대출을 갚는 것이 일반적입니다. 이걸 명확히 해야 합니다.
✅ 필수 문구
"매도인은 잔금 수령과 동시에 해당 부동산에 설정된 근저당권(채권최고액 금 OOO원) 전부를 상환 및 말소한다. 말소 비용은 매도인이 부담한다."
3. 하자 책임: "누수 책임의 명문화"
이사 오고 일주일 만에 천장에서 물이 샌다면? 민법상 매도인의 '하자담보책임(6개월)'이 있지만, 특약에 적어두면 분쟁을 훨씬 빨리 끝낼 수 있습니다.
✅ 필수 문구
"잔금일로부터 6개월 이내에 발생하는 중대한 하자(누수, 보일러 고장, 배관 파손 등)는 매도인이 책임지고 수리 비용을 부담한다. 단, 매수인의 과실이나 소모품 교체는 제외한다."
월세 낸 돈, 그냥 날리실 건가요? 연말정산 때 '한 달 치 월세' 돌려받는 완벽 루틴
4. 세입자 문제: "명도 책임"
전세 낀 집을 사는 게 아니라 내가 들어가 살 집이라면, 기존 세입자가 날짜 맞춰서 나가는 게 제일 중요합니다. 만약 세입자가 "나 못 나가요" 하고 버티면 이사 날짜가 꼬입니다.
✅ 필수 문구
"현 임차인의 명도(이사 내보내는 것) 책임은 매도인에게 있다. 잔금일까지 명도가 이루어지지 않을 경우 본 계약은 해제할 수 있으며, 이에 따른 손해배상은 매도인이 책임진다."
연말정산 환급일, 도대체 언제 입금될까? 지급 시기 및 조회 방법 총정리
5. 세금과 공과금: "잔금일 기준 정산"
재산세는 6월 1일 소유자에게 부과됩니다. 잔금일이 6월 1일 전후라면 누가 세금을 낼지 예민해집니다. 또한 관리비나 가스비 정산도 확실히 해야 합니다.
✅ 필수 문구
"제세공과금(재산세, 관리비, 가스, 전기 등)은 잔금 지급일을 기준으로 정산한다. (잔금일 전은 매도인, 잔금일부턴 매수인 부담)"
👉 팁: 6월 1일 이전에 잔금을 치르면 매수인이 1년 치 재산세를 다 내야 하니, 가능하다면 잔금일을 6월 2일 이후로 잡는 게 유리합니다.
특약은 깐깐할수록 좋습니다
부동산 사장님이나 집주인이 "뭘 그렇게 깐깐하게 하냐, 관례대로 하자"라고 할 수도 있습니다. 하지만 웃으면서라도 "제가 겁이 좀 많아서요, 이 문구만 넣어주세요"라고 부탁하세요.
계약서에 적힌 한 줄이 수천만 원의 수리비와 법적 소송 비용을 아껴줍니다. 꼼꼼한 계약으로 안전하게 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다!