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| 세입자 필수 특약 |
임대차 계약서에 도장 찍기 전, 특약 사항 확인하셨나요? 전세자금대출 거절 시 계약금 반환 조건부터 전입신고 효력 발생 전 대출 금지 조항, 집주인의 세금 체납 확인, 그리고 수리비 부담 기준까지. 깡통전세와 분쟁을 막는 결정적 특약 문구 5가지를 공개합니다.
부동산에서 "표준 계약서니까 안심하세요"라고 해도 100% 믿지 마세요. 표준 계약서는 아주 기본적인 내용만 담고 있어, 전세 사기나 디테일한 분쟁을 막기에는 역부족입니다.
집주인이 싫은 내색을 하더라도, 웃으면서 "요즘 세상이 흉흉해서요, 이 5가지만 꼭 넣어주세요"라고 당당하게 요구해야 합니다.
1. 전입신고 효력 방어: "이사 다음 날까지 대출 금지"
가장 중요한 조항입니다. 세입자가 이사하고 전입신고를 해도 그 효력(대항력)은 '다음 날 0시'부터 발생합니다. 악질 집주인들은 이 틈을 타 이사 당일에 대출을 받아버립니다. 은행 근저당은 당일 즉시 효력이 생기기 때문에, 이렇게 되면 내 순위가 밀립니다.
✅ 필수 특약
"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권(근저당 등) 설정을 하지 않는다. 이를 위반할 경우 계약은 즉시 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 손해배상금을 지급한다."
2. 대출/보증보험 안전망: "거절 시 계약금 반환"
은행에서 전세 대출이 나올 줄 알고 계약금을 냈는데, 집의 문제(불법 건축물 등)로 대출이 거절된다면? 특약이 없으면 계약금을 몽땅 날릴 수 있습니다.
✅ 필수 특약
"임대차 목적물의 하자로 인해 전세자금대출 및 전세보증금 반환보증보험 가입이 거절될 경우, 본 계약을 무효로 하고 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."
(단순 변심이 아니라 '목적물의 하자'라는 점을 명시하세요.)
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3. 숨겨진 빚: "세금 체납 확인"
집주인이 국세나 지방세를 안 냈다면? 집이 경매로 넘어갈 때 국세가 내 보증금보다 먼저(0순위) 돈을 가져갑니다. 등기부등본에는 안 나오는 무서운 함정입니다.
✅ 필수 특약
"임대인은 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 확인한다. 만약 잔금일 이전에 체납 사실이 확인될 경우 계약을 해지할 수 있으며, 보증금 전액을 반환한다."
4. 수리비 분쟁 해결: "누가 고치나?"
살다가 보일러가 고장 나거나 형광등이 나갔을 때, 누구 돈으로 고칠지 미리 정해야 싸움이 안 납니다.
✅ 필수 특약
"노후로 인한 보일러 고장, 누수, 배관 문제 등 주요 설비의 수리는 임대인이 부담한다. 단, 전구 교체, 도어락 건전지 등 소모품 교체 및 임차인의 고의/과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다."
5. 나갈 때 챙겨야 할 돈: "장기수선충당금 정산"
아파트나 오피스텔에 산다면 관리비에 '장기수선충당금'이라는 항목이 있습니다. 이건 원래 집주인이 내야 할 돈인데 세입자가 관리비 낼 때 대신 내주는 겁니다. 이사 나갈 때 꼭 돌려받아야 합니다.
✅ 필수 특약
"임대 기간 중 관리비에 포함되어 부과된 장기수선충당금은 만기 시(또는 퇴거 시) 임대인이 임차인에게 전액 반환한다."
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깐깐한 세입자가 내 돈을 지킵니다
"좋은 게 좋은 거지"라며 특약을 생략했다가, 나중에 보증금 떼이고 피눈물 흘리는 분들을 너무 많이 봤습니다.
공인중개사에게 이 글을 보여주면서 "이 문구들 그대로 특약에 넣어주세요"라고 말씀하세요. 정당한 권리를 요구하는 것은 까탈스러운 것이 아니라 현명한 것입니다. 안전한 계약으로 여러분의 보금자리를 지키시길 바랍니다!