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| 월세 계약 묵시적 갱신 |
전월세 계약 만료 2개월 전까지 아무 말이 없으면 '묵시적 갱신'이 됩니다. 세입자에게 유리한 2년 연장 효과가 있지만, 이사 갈 때가 문제입니다. 계약 해지 통보 후 3개월간 월세를 내야 하는 법적 효력부터 중개수수료 부담 주체까지, 자동 갱신의 모든 것을 알려드립니다.
전세나 월세 계약 만료가 다가오는데, 집주인이 "나가라" 혹은 "월세 올려달라"는 말이 없다면? 세입자 입장에서는 굳이 먼저 전화해서 긁어 부스럼 만들 필요가 없습니다.
법적으로 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장된 것으로 보는데, 이를 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 하지만 이때부터 세입자와 집주인의 동상이몽이 시작됩니다. 자동 갱신 상태에서 이사를 가고 싶을 때 생기는 문제들을 명확히 짚어드립니다.
1. 묵시적 갱신의 조건: '침묵'의 기간
자동 갱신이 성립되려면 타이밍이 중요합니다.
- 기간: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
- 조건: 이 기간 사이에 집주인도, 세입자도 갱신 거절이나 조건 변경(월세 인상 등)의 통지를 하지 않아야 합니다.
- 결과: 만료일이 지나면 이전 계약과 동일한 조건으로 2년 더 연장된 것으로 간주합니다.
2. 세입자의 슈퍼 파워: "저는 언제든 나갈 수 있어요"
묵시적 갱신이 되면 집주인은 세입자를 2년 동안 내보낼 수 없습니다. 하지만 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보하고 나갈 수 있습니다. 이것이 세입자에게 주어진 강력한 유리함입니다.
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3. 치명적 함정: '3개월'은 기다려야 돈 받는다
바로 여기서 많은 분이 실수를 합니다. "자동 연장이니까 나갈 때 아무 때나 말하면 바로 보증금 주겠지?"
절대 아닙니다.
해지 효력 발생 시기
주택임대차보호법에 따르면, 세입자가 "저 나갈래요"라고 통보한 날로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다.
🛑 주의사항
즉, 집주인은 통보받은 후 3개월 뒤에 보증금을 돌려줄 의무가 생깁니다. 당장 다음 달에 이사 가야 하는데 집주인이 "돈 없다, 3개월 뒤에 주겠다"라고 하면 법적으로 할 말이 없습니다. 심지어 그 3개월 동안은 월세도 계속 내야 합니다.
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4. 중개수수료(복비): 누가 낼까?
일반적인 계약 기간 도중에 나갈 때는 세입자가 복비를 무는 게 관례입니다. 하지만 묵시적 갱신 중일 때는 다릅니다.
- 원칙: 묵시적 갱신 상태에서 세입자가 해지 통보를 하고 3개월이 지나서 나가는 경우, 이는 '정상적인 계약 종료'로 봅니다. 따라서 새로운 세입자를 구하는 중개수수료는 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. (판례 및 국토부 유권해석)
- 예외: 만약 3개월을 못 채우고 급하게 나가면서, 집주인과 합의 하에 "제가 복비 낼 테니 지금 보증금 빼주세요"라고 협의했다면 그때는 세입자가 낼 수도 있습니다.
이사 계획이 있다면 미리 말하세요
자동 갱신은 '거주 안정성' 측면에서 세입자에게 선물과도 같습니다. 하지만 '유동성' 측면에서는 3개월이라는 족쇄가 될 수 있습니다.
만약 조만간 이사 갈 계획이 있다면, 묵시적 갱신 상태라 하더라도 최소 3개월 전에는 집주인에게 문자나 통화(녹음)로 해지 의사를 밝히셔야 합니다. 그래야 원하는 날짜에 보증금을 안전하게 돌려받고 웃으며 나갈 수 있습니다.