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| 증여세 아끼는 방법 |
"현금 5억 vs 아파트 5억, 세금이 다를까요?" 정답은 '완전히 다르다'입니다. 시세보다 낮게 평가되는 부동산의 이점부터, 자산 가치 상승분이 자녀에게 귀속되는 타이밍까지. 똑똑한 부모라면 반드시 알아야 할 증여의 우선순위와 절세 전략을 공개합니다.
자산을 물려주는 것은 단순히 소유권을 넘기는 것이 아니라, 부의 이동을 가장 효율적으로 수행하는 전략 게임과 같습니다. 많은 분들이 상담 오셔서 "현금이 깔끔하지 않나요?"라고 묻습니다. 받는 사람 입장에서 쓰기 편한 건 현금이지만, '세금' 관점에서 보면 이야기가 달라집니다.
결론부터 말씀드리면, "앞으로 가격이 오를 것 같은 부동산을 먼저 증여하는 것"이 절세의 핵심입니다. 왜 그런지, 그리고 현금은 언제 써야 하는지 구체적인 이유를 3가지 포인트로 짚어드리겠습니다.
1. '평가 금액'이 다릅니다 (시세 vs 공시가)
증여세는 '증여 시점의 자산 가치'를 기준으로 매겨집니다. 여기서 현금과 부동산의 결정적인 차이가 발생합니다.
- 현금: 5억 원을 주면, 빼도 박도 못하고 5억 원 그대로 평가됩니다.
- 부동산: 아파트가 아닌 단독주택, 토지, 상가 등은 정확한 시세를 파악하기 어려워, 시세보다 낮은 '기준시가(공시지가)'로 평가되는 경우가 많습니다.
예를 들어 시세가 10억 원인 꼬마빌딩의 기준시가가 6억 원이라면? 세무 당국은 이를 6억 원짜리 증여로 볼 가능성이 높습니다. (단, 아파트는 매매사례가액이 많아 시세대로 평가될 확률이 높으니 주의해야 합니다.) 즉, 저평가된 부동산을 넘기면 세금을 합법적으로 줄일 수 있습니다.
2. '미래 가치'를 누구에게 줄 것인가?
이것이 가장 중요한 이유입니다. 증여는 '시간 싸움'입니다.
지금 5억 원짜리 아파트를 자녀에게 주었다고 가정해 봅시다. 10년 뒤 이 아파트가 15억 원이 되었습니다. 자녀는 이미 5억 원일 때 세금을 냈기 때문에, 오른 10억 원에 대해서는 증여세를 한 푼도 내지 않습니다. 시세 차익이 온전히 자녀의 것이 되는 셈이죠.
⚠️ 반대의 경우
부모가 계속 가지고 있다가 10년 뒤 15억 원이 되었을 때 물려주거나 상속된다면? 자녀는 15억 원에 대한 어마어마한 세금을 내야 합니다. 따라서 "우상향할 자산(부동산, 주식)"은 빨리 줄수록 이득이고, 가치가 떨어지는 현금(인플레이션)은 나중에 주는 게 낫습니다.
3. 하지만, '현금'도 꼭 필요합니다 (세금 납부용)
그렇다면 부동산만 덜컥 주면 끝일까요? 여기서 많은 부모님이 실수하십니다. 부동산을 받은 자녀는 기분은 좋겠지만, 당장 수천만 원의 증여세와 취득세를 낼 돈이 없어 쩔쩔매게 됩니다.
이때 자녀가 세금을 낼 능력이 안 돼서 부모가 대신 내주면? '대납한 세금'에 대해서 또 증여세가 나옵니다. 세금에 세금이 붙는 악순환이죠.
💡 솔루션: 믹스(Mix) 전략
가장 현명한 방법은 '부동산 + 세금 낼 현금'을 같이 증여하는 것입니다. 혹은 부동산에서 나오는 월세 수익으로 자녀가 세금을 낼 수 있도록 수익형 부동산을 증여하는 것도 좋은 방법입니다.
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4. 부담부 증여: 빚도 자산이다?
부동산 증여의 꽃이라 불리는 '부담부 증여'도 고려해 보세요. 5억짜리 집에 전세 3억이 끼어 있다면, 자녀에게 3억 원의 빚(보증금 반환 의무)도 함께 넘기는 것입니다.
이렇게 되면 자녀는 순수 자산인 2억 원에 대해서만 증여세를 내면 됩니다. (물론 3억 원에 대해서는 부모가 양도세를 내야 하지만, 전체적으로 세금이 줄어드는 경우가 많습니다.)
마무리하며: 정답은 상황에 따라 다릅니다
정리하자면, 가치가 오를 부동산은 먼저, 가치가 고정된 현금은 나중에 주는 것이 기본 원칙입니다. 하지만 부동산은 '취득세'가 발생하고 현금화가 어렵다는 단점도 있습니다.
우리 가족의 자산 구성과 자녀의 나이에 따라 최적의 조합은 달라질 수 있으니, 큰 결정을 하시기 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하여 시뮬레이션을 돌려보시길 권장합니다. 미리 준비한 자만이 부를 온전히 지킬 수 있습니다.