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| 1주택자도 주택담보대출 가능한가 |
집이 있어도 대출이 가능할까? 1주택자가 주택담보대출을 신청할 때 가장 중요한 '기존 주택 처분 조건'부터 규제 지역 내 2주택 취득 제한, 그리고 생활안정자금(전세퇴거자금) 한도와 스트레스 DSR 적용까지 핵심 조건을 분석해 드립니다.
"지금 사는 집이 너무 좁아서 이사 가려는데, 대출이 나올까요?"
무주택자일 때는 LTV(담보인정비율)만 신경 쓰면 됐지만, 1주택자가 되는 순간 대출의 문턱은 확 높아집니다. 정부가 가계부채 관리를 위해 다주택자로 가는 길목을 좁혀놨기 때문입니다.
하지만 길은 있습니다. 내가 어떤 목적으로 대출을 받느냐에 따라 규제 적용이 완전히 달라지기 때문입니다. 대표적인 3가지 상황별 조건을 정리해 드립니다.
1. 이사 갈 집을 살 때 (일시적 2주택 / 갈아타기)
가장 일반적이고 대출 승인이 잘 나는 케이스입니다. 단, '조건'이 붙습니다.
- 핵심 조건: 기존 주택 처분 조건부 (처분 서약서 작성)
- 내용: 새집의 주담대를 실행하는 날로부터 일정 기간(보통 2년~3년, 규제 지역 여부에 따라 상이) 내에 기존 집을 팔겠다고 약속해야 합니다.
- LTV 한도: 무주택자와 거의 동일한 수준(규제 지역 50%, 비규제 지역 70%)으로 나옵니다.
⚠️ 주의사항
약속한 기간 내에 집을 팔지 못하면 대출금 즉시 회수는 물론, 향후 3년간 주택 관련 대출이 전면 금지되는 강력한 페널티를 받습니다.
2. 집을 한 채 더 살 때 (추가 매수 / 투자)
기존 집을 팔지 않고 한 채를 더 사서 2주택자가 되려는 경우입니다. 규제가 가장 강력합니다.
| 지역 구분 | 대출 가능 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 규제 지역 (강남3구, 용산 등) | 원칙적 금지 (LTV 0%) | 예외 사유(이사, 부모 봉양 등)가 없으면 대출 불가 |
| 비규제 지역 | 가능 (LTV 60%) | 단, 기존 집 처분 조건이 없으면 한도가 줄어듦 |
최근에는 은행들이 가계부채 관리를 위해 비규제 지역이라 하더라도 다주택자 대출 한도를 축소하거나 금리를 높이는 추세이므로, 반드시 사전에 은행 상담이 필요합니다.
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3. 그냥 현금이 필요할 때 (생활안정자금 / 전세퇴거자금)
새 집을 사는 게 아니라, 지금 보유한 집을 담보로 돈만 빌리는 경우입니다. 세입자에게 전세 보증금을 돌려주거나 급한 생활비가 필요할 때 사용합니다.
- 한도: 과거에는 연간 1억~2억 원 제한이 있었으나, 현재는 LTV와 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 내에서 가능합니다.
- 약정 사항: 이 돈을 빌려가서 "다른 집을 사지 않겠다"는 약정(추가 주택 매수 금지)을 맺어야 합니다. 위반 시 대출이 회수됩니다.
4. 최대 변수는 '스트레스 DSR'
1주택자 대출에서 가장 큰 걸림돌은 LTV(집값 대비 대출금)가 아니라 DSR(소득 대비 갚을 능력)입니다.
특히 '스트레스 DSR' 제도가 도입되면서, 내가 실제로 내는 금리에 '가산 금리'를 더해서 한도를 계산합니다. 이로 인해 연봉이 같아도 예전보다 대출 한도가 수천만 원 줄어들 수 있습니다.
주거래 은행만 믿지 마세요
1주택자 대출은 정부 정책과 은행별 내부 지침(가계대출 총량 관리)에 따라 수시로 바뀝니다. A은행은 안 된다고 해도 B은행이나 보험사는 가능한 경우가 많습니다.
따라서 '처분 조건'을 걸 수 있는지, 내 소득으로 '스트레스 DSR'을 통과할 수 있는지 확인하기 위해 최소 3곳 이상의 금융사를 비교해 보시는 것을 추천합니다.
⚠️ 정책 유의사항
본 포스팅은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 정부의 부동산 대책 및 금융권의 대출 가이드라인 변경에 따라 세부 대출 조건(LTV, DSR, 금리 등)이 달라질 수 있습니다.
정확한 대출 가능 여부와 한도는 반드시 은행 창구 상담이나 대출 상담사를 통해 확인하시기 바랍니다.