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| 2026 다주택자 주택담보대출 |
규제 지역 내 다주택자 LTV 허용 범위와 전세 퇴거 자금 대출 조건 등 2026년 최신 주담대 규정을 분석합니다. 넘기 힘든 벽 '스트레스 DSR'을 해결하는 전략, LTV/DSR 완벽 정리와 2금융권 활용 팁까지 확인하세요.
"집이 2채인데, 전세 보증금 돌려주려면 대출이 나올까요?"
몇 년 전만 해도 규제 지역 내 다주택자 대출은 '0원'이었습니다. 하지만 부동산 연착륙을 위해 정부가 규제 빗장을 풀면서 2026년 현재는 다주택자도 주택담보대출이 가능합니다.
하지만 은행 문턱은 여전히 높습니다. 바로 DSR(총부채원리금상환비율) 때문인데요. 다주택자가 자금을 융통하기 위해 꼭 체크해야 할 3가지 핵심 포인트를 정리해 드립니다.
1. 얼마나 빌릴 수 있나? (LTV 한도)
가장 먼저 확인해야 할 것은 내 집의 위치입니다. 지역에 따라 빌릴 수 있는 한도(LTV)가 다릅니다.
| 지역 구분 | 다주택자 LTV 한도 | 비고 |
|---|---|---|
| 규제 지역 (강남3구, 용산 등) | 30% | 집값의 30%까지만 대출 가능 |
| 비규제 지역 (그 외 서울/수도권/지방) | 60% | 비교적 여유 있음 |
👉 생활안정자금 대출: 과거에는 연간 2억 원 한도가 있었으나, 현재는 한도가 폐지되었습니다. LTV와 DSR 범위 내라면 필요한 만큼 빌릴 수 있습니다.
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2. 진짜 보스는 '스트레스 DSR' (대출 거절 1순위)
LTV 한도가 남아도 대출이 거절되는 이유는 100% DSR 때문입니다.
- DSR 40% 규제: 1년 동안 갚아야 할 원금과 이자가 내 연 소득의 40%를 넘으면 안 됩니다.
- 스트레스 DSR 적용: 실제 금리보다 더 높은 금리(가산 금리)를 적용해 한도를 계산합니다. 즉, 내가 생각한 것보다 한도가 훨씬 적게 나옵니다.
💡 다주택자의 딜레마
이미 다른 주택 담보대출이나 신용대출이 있다면 DSR 40%가 꽉 찼을 확률이 높습니다. 이 경우 추가 대출은 사실상 불가능합니다.
3. 한도를 늘리는 3가지 우회 전략
DSR 때문에 은행 대출이 막혔다면, 다음 방법을 고려해 보세요.
① 추정 소득 활용 (무직자/주부/은퇴자)
소득 증빙이 어려운 경우, 신용카드 사용액이나 건강보험료 납부 내역을 통해 소득을 환산(인정)받을 수 있습니다. (단, 인정 소득 한도는 통상 연 5,000만 원 내외)
② 만기를 최대한 길게 설정 (30년~40년)
DSR은 '1년 동안 갚는 돈'을 기준으로 합니다. 대출 기간을 30년, 40년으로 늘리면 매달 갚는 원금이 줄어들어 DSR 수치가 낮아지는(한도가 늘어나는) 효과가 있습니다.
③ 보험사 주담대 활용 (DSR 50%)
1금융권(은행)은 DSR 40%지만, 2금융권(보험사 등)은 DSR 50%까지 적용됩니다. 금리는 은행보다 0.5%~1% 정도 비싸지만, 한도가 부족할 때 가장 현실적인 대안입니다.
4. 전세 퇴거 자금 대출은?
역전세난으로 세입자에게 보증금을 돌려주기 위한 대출 수요가 많습니다.
- 다주택자도 전세 퇴거 자금 대출이 가능합니다. (규제 지역 LTV 30%, 비규제 60% 동일 적용)
- 단, 이 경우 해당 주택으로 전입해야 하는 의무는 폐지되었으나, DSR 규제는 여전히 적용되므로 소득 대비 부채 비율을 반드시 계산해 봐야 합니다.
주거래 은행만 고집하지 마세요
다주택자 대출은 은행마다 심사 기준이 미세하게 다릅니다. 특히 '부수 거래 조건'이나 '특판 금리'에 따라 이자가 크게 달라질 수 있습니다.
무조건 주거래 은행만 가지 마시고, 대출 상담사나 금리 비교 플랫폼을 통해 내 조건(소득, 다주택 여부)에서 DSR을 통과시켜 주는 금융사를 찾는 발품이 필수입니다.
⚠️ 금융 정보 유의사항
본 포스팅은 2026년 1월 기준 일반적인 대출 규제 내용을 바탕으로 작성되었으며, 금융 당국의 정책 변경 및 개인의 신용도에 따라 대출 가능 여부와 한도가 달라질 수 있습니다.
정확한 한도 및 금리는 반드시 해당 금융기관 또는 전문 대출 상담사를 통해 확인하시기 바랍니다.