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| 계약 파기 시 중개수수료 지급 의무 |
부동산 가계약 파기 시 중개수수료, 정말 줘야 할까요? '성립된 계약'으로 보느냐 '단순 예약'으로 보느냐에 따라 지급 의무가 달라집니다. 법적 기준과 중개사와의 원만한 합의(협의) 요령을 알려드립니다.
"가계약금 100만 원 넣었다가 사정이 생겨서 취소했는데, 부동산에서 복비를 달라고 해요. 안 주면 법적 조치 하겠다는데 줘야 하나요?"
부동산 거래를 하다 보면 빈번하게 발생하는 분쟁입니다. 결론부터 말씀드리면 "상황에 따라 줘야 할 수도 있고, 아닐 수도 있다"입니다. 핵심은 '그 가계약을 진짜 계약으로 볼 것이냐'에 달려 있습니다.
1. 원칙: 중개사의 잘못이 아니라면 '지급'이 맞습니다
공인중개사법과 표준 약관에 따르면, "중개업자의 고의나 과실 없이 거래 당사자 간의 사정으로 계약이 해제된 경우에도 수수료를 지급해야 한다"라고 명시되어 있습니다.
즉, 중개사는 '집을 보여주고 계약을 성사시킨 노력'에 대한 대가를 받는 것이지, '잔금을 치르고 입주하는 것'까지 책임지는 것은 아니라는 것이 법의 논리입니다. 따라서 단순 변심으로 계약을 깼다면 수수료 지급 의무가 발생할 수 있습니다.
2. 핵심 쟁점: '진짜 계약'이었는가?
하지만 모든 가계약에 복비를 줘야 하는 건 아닙니다. 당시 주고받은 문자나 대화 내용이 중요합니다.
Case A. 복비를 줘야 하는 경우 (유효한 계약)
비록 종이 계약서를 안 썼더라도, 문자 등으로 아래 내용이 구체적으로 특정되었다면 '계약이 성립'된 것으로 봅니다.
- 총 매매 대금(또는 보증금) 확정
- 잔금 지급일 및 이사 날짜 협의
- 목적물의 특정 (몇 동 몇 호)
👉 이 경우 판례는 이를 정식 계약으로 인정하므로, 중개사는 법적으로 수수료 최대 요율을 청구할 권리가 있습니다.
Case B. 안 줘도 되는 경우 (단순 예약)
구체적인 합의 없이 "일단 물건 잡아두게 돈 좀 넣으세요"라며 가계약금만 덜컥 보낸 경우입니다. 중요 사항(날짜, 금액 등)에 대한 합의가 없었다면 이는 계약이 아닌 '단순 증거금(예약금)' 단계로 보아, 계약이 성립되지 않았으므로 중개수수료 지급 의무도 없습니다.
3. 현실적인 해결책 (협의의 기술)
법적으로는 Case A의 경우 100% 다 줘야 하지만, 현실적으로 계약금도 날린 손님에게 복비까지 다 내놓으라는 독한 중개사는 많지 않습니다.
만약 중개사가 수수료를 요구한다면 이렇게 대처하세요.
- 감정싸움 피하기: "계약금도 날려서 너무 힘들다"며 읍소 작전이 가장 잘 먹힙니다.
- 실비 정산(수고비) 제안: "법정 수수료 전액은 어렵고, 고생하셨으니 교통비와 수고비 명목으로 10~20만 원 정도 챙겨드리고 싶다"고 협의해 보세요.
- 다음 기약하기: "다음에 이사할 때 소장님 통해서 꼭 하겠다"는 약속으로 마무리하는 것이 서로에게 좋습니다.
문자를 조심하세요
요즘은 가계약금을 보낼 때 중개사가 "계약 파기 시 중개보수는 지급한다"라는 문구를 문자에 포함시키는 경우가 많습니다. 이 문자에 "네, 동의합니다"라고 답장했다면 빼도 박도 못하게 줘야 할 수 있습니다. 돈을 보내기 전, 특약 문구를 꼼꼼히 살피는 것이 내 돈을 지키는 길입니다.
⚠️ 법률 정보 유의사항
본 포스팅은 일반적인 부동산 거래 관행과 판례를 바탕으로 작성되었으며, 법률적 자문을 대신할 수 없습니다.
개별 계약의 구체적인 상황(문자 내용, 녹취, 특약 등)에 따라 법적 해석이 달라질 수 있으므로, 분쟁 발생 시에는 대한법률구조공단 또는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.