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| 내 보증금 지키는 필수 특약사항 체크리스트 |
전세 계약 전 필독! '잔금일 익일 0시'의 비밀부터 전세보증보험 반려 시 계약금 반환 조건, 임대인 세금 체납 확인까지. 법적 효력을 갖는 강력한 특약 문구 5가지를 그대로 복사해서 사용하세요. 필수 특약사항 체크리스트 5 알아보겠습니다.
"잔금 치르고 전입신고했는데, 그날 집주인이 대출을 받았더라고요. 제 순위가 밀렸대요."
가장 흔하고 무서운 전세 사기 수법입니다. 세입자의 대항력(권리)은 전입신고 '다음 날 0시'부터 생기지만, 집주인의 대출(근저당)은 '당일 즉시' 효력이 발생하기 때문입니다. 이 시간차를 악용하는 것을 막으려면 '특약'이 필수입니다.
여러분의 소중한 전세금을 지키기 위해 계약서 하단 [특약사항] 란에 반드시 넣어야 할 문구 5가지를 알려드립니다.
1. 1순위 권리 확보 (근저당 설정 금지)
가장 중요한 조항입니다. 내가 1순위가 되기 전까지 집주인이 장난치지 못하게 묶어두는 것입니다.
📝 특약 문구 (복사해서 쓰세요)
"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권(근저당권 등) 설정을 금지하며, 이를 위반할 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 임차인에게 손해배상을 한다."
👉 핵심: 단순히 '잔금일'이 아니라 '잔금일 다음 날'까지라고 명시하는 것이 포인트입니다.
2. 전세보증보험 가입 보장
요즘은 전세보증보험 가입이 필수죠. 하지만 막상 입주 후에 "집에 문제가 있어서 가입이 안 된다"라고 하면 낭패입니다.
📝 특약 문구
"임대물건의 하자로 인한 전세반환보증보험 가입 불가 시 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금 및 중도금 등 받은 금원 전액을 즉시 반환한다."
3. 국세/지방세 체납 확인
집주인이 세금을 안 냈다면? 집이 경매로 넘어갔을 때 국가가 내 보증금보다 먼저 세금을 가져갑니다. (조세 채권 우선 원칙)
📝 특약 문구
"임대인은 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 잔금일 전까지 체납 사실이 확인될 경우 계약을 해지하고 계약금을 반환한다."
전세/월세 계약서, '이 특약' 안 넣으면 보증금 못 받습니다. 세입자 필수 보호 조항 5가지
4. 임대인 변경 시 통지 (빌라왕 방지)
계약하자마자 집주인이 '바지 사장(능력 없는 사람)'에게 집을 팔아버리는 경우를 대비해야 합니다.
📝 특약 문구
"잔금 지급일 이전에 매매 계약을 체결하는 경우 반드시 임차인에게 사전 고지해야 하며, 임차인이 주택 양수인(새 집주인)의 승계를 거부할 경우 계약을 해지하고 보증금을 반환한다."
5. 수리비 및 원상복구 책임 명시
살면서 발생하는 사소한 분쟁을 막기 위한 조항입니다. "나갈 때 도배 다 해놓고 나가세요"라는 말을 듣지 않으려면 미리 적어두세요.
| 구분 | 특약 내용 예시 |
|---|---|
| 수리비 | 난방, 상하수도, 누수 등 중대 하자는 임대인이, 전구 교체 등 소모품은 임차인이 부담한다. |
| 원상복구 | 생활 반경 내의 자연 마모(벽지 변색, 못 자국 등)에 대해서는 원상복구 의무를 가지지 않는다. |
| 반려동물 | (해당 시) 반려동물 사육을 허용하되, 벽지/장판 훼손 시 임차인이 원상복구 비용을 부담한다. |
"싫다"고 하면 계약하지 마세요
위의 특약들을 요구했을 때 "뭐가 이렇게 까다로워요? 그럼 계약 안 해요"라고 나오는 집주인이라면? 뒤도 돌아보지 말고 나오세요.
정당한 권리 보호를 거부하는 집은 애초에 들어가지 않는 것이 상책입니다. 이 특약들은 여러분의 소중한 자산을 지키는 최소한의 안전장치임을 잊지 마시기 바랍니다.
⚠️ 거래 유의사항
본 포스팅은 일반적인 부동산 거래 시 필요한 특약 예시를 제공하며, 법적 효력을 보장하는 변호사의 자문이 아닙니다.
계약 당시의 상황, 물건의 종류(아파트, 빌라, 오피스텔 등)에 따라 필요한 특약이 다를 수 있으므로, 반드시 공인중개사와 상의하여 계약서에 명확히 기재하시기 바랍니다.