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| 전세 사기 피하는 등기부등본 보는 법 |
전세 계약 전 필수 체크! 집주인의 빚과 압류 여부가 적힌 등기부등본, 어디서 무엇을 봐야 할까요? 소유권이 적힌 '갑구', 빚이 적힌 '을구' 보는 법과 내 보증금이 안전한지 판단하는 '70% 룰' 계산법을 3분 만에 마스터하세요.
부동산 등기부등본은 '대법원 인터넷등기소'에서 누구나 700원(열람용)이면 뗄 수 있습니다. 서류는 크게 [표제부], [갑구], [을구] 세 부분으로 나뉩니다. 순서대로 따라오세요.
1. 표제부: "주소가 맞나요?"
집의 소재지와 면적 등 기본 정보가 적혀 있습니다.
- 체크 포인트: 내가 계약하려는 집의 주소(동, 호수)와 등기부상 주소가 글자 하나 틀림없이 일치하는지 확인하세요. (다가구 주택과 다세대 주택은 호수 기재 방식이 다를 수 있으니 주의!)
2. 갑구: "주인이 맞나요?" (소유권)
이 집의 주인이 누구인지, 소유권에 문제가 없는지 보여줍니다.
- 실소유자 확인: 가장 마지막 순위에 적힌 소유자가 계약서 쓰러 나온 사람(신분증)과 일치하는지 확인합니다.
- 🚨 절대 계약 금지 단어:
- 가압류, 가처분, 경매개시결정: 빚잔치 중이거나 소송 중인 집입니다. 절대 들어가면 안 됩니다.
- 신탁(신탁등기): 소유권이 신탁회사에 넘어간 상태입니다. 집주인 말만 믿고 계약했다가 불법 점유자가 되어 보증금 0원 됩니다. (반드시 신탁원부를 따로 떼어봐야 함)
3. 을구: "빚이 얼마인가요?" (소유권 이외)
가장 중요한 '돈' 문제입니다. 은행 빚이 얼마나 있는지 나옵니다.
- 근저당권설정: 집주인이 집을 담보로 은행에 돈을 빌린 기록입니다.
- 채권최고액: 은행이 빌려준 돈의 120~130%를 설정해 둡니다. (예: 1억 빌리면 1억 2천만 원으로 찍힘)
- 계산법: 이 집이 경매로 넘어갔을 때 내 돈을 받을 수 있을지 계산해야 합니다.
🧮 안전한 전세 계산기 (70% 룰)
(대출금[채권최고액] + 내 전세 보증금) < 집값(시세)의 70%
예를 들어 집값이 3억인데, 대출이 1억 있고, 내 전세금이 2억이라면?
합계 3억(100%)이므로 위험한 '깡통 전세'입니다.
합계가 집값의 70%~80% 아래여야 경매 넘어가도 내 돈을 건질 확률이 높습니다.
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4. 언제 떼봐야 할까요? (타이밍)
한 번만 보면 안 됩니다. 집주인이 마음만 먹으면 하루 만에도 대출을 받을 수 있습니다.
- 계약 전: 가계약금 넣기 직전에 확인.
- 잔금 날: 이삿짐 풀고 잔금 입금하기 직전에 다시 확인 (그사이 대출받았나 체크).
- 전입신고 후: 며칠 뒤에 변동사항 없는지 최종 확인.
특약을 활용하세요
등기부등본만으로는 막을 수 없는 사각지대가 있습니다. 계약서 특약사항에 "잔금일 다음 날까지 현재의 등기부등본 상태(무융자 등)를 유지하며, 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 즉시 반환한다"는 문구를 꼭 넣으세요.